RUIMTELIJKE ORDENING - ERFDIENSTBAARHEID - 27.09.2016

Het raam van uw buur staat te dicht bij uw perceel...

Uw buur heeft een ouder huis waarin aan de zijkant een raam voorzien is vlak bij uw perceel. Moet u daar dan rekening mee houden in uw bouwplannen? Hoe zit dat met de zgn. erfdienstbaarheid van uitzicht en wat zijn de gevolgen?

Recht op een goed uitzicht?

Waar mag u ramen plaatsen? Indien de ruimtelijke ordening dit mogelijk maakt, kunt u in principe tegen de perceelgrens aan bouwen. Evenwel stelt de wet (art. 676 en 677 BW) beperkingen aan de mogelijkheid om te bouwen tot tegen de grens van het perceel. Die bepalingen leggen met name voorwaarden op voor het aanbrengen van ramen in de muren die (te) dicht tegen de scheidingslijn aangebracht zijn.

Ramen in een muur die op de grens staat. In een gemene muur zijn ramen sowieso verboden. In een niet-gemene muur die onmiddellijk paalt aan de scheidingslijn, zijn enkel ramen toegelaten die wel licht doorlaten, maar niet open kunnen.

Let op! Deze vensters mogen niet lager zijn dan 2,6 meter boven de vloer of de grond van de kamer die men wil verlichten, indien deze op straatniveau ligt. Voor hogere verdiepingen mag het venster of de lichtopening niet lager zijn dan 1,9 meter boven de vloer.

Strenger voor vensters die open kunnen. Zo’n vensters kunnen nog meer hinder veroorzaken omdat de buur dan nog een beter uitzicht heeft en ook bv. iets naar buiten zou kunnen gooien. In een niet-gemene muur mogen zo’n vensters enkel mits een afstand van 1,9 meter gerespecteerd wordt tussen de niet-gemene muur en het naastliggende erf.

Let op! De afstanden worden berekend vanaf het venster tot aan de perceelgrens. Zijn er ook balkons voorzien, dan gelden ze vanaf de buitenrand van dat balkon tot aan de perceelgrens.

Tip. Gaat het om zijdelingse of schuine uitzichten waarbij u niet rechtstreeks op het perceel van de buren kunt kijken, dan is een afstand van 60 centimeter voldoende.

Een oud buurhuis dat afwijkt, wat dan?

Al meer dan 30 jaar? Stelt u vast dat het huis van uw buren afwijkt van deze spelregels, dan is het van belang hoelang dit al zo is. Dikwijls gaat het immers om al oudere huizen. Staat dat raam er al langer dan 30 jaar, dan kunt u daar als buur eigenlijk niet meer moeilijk over doen. Hij heeft dan een zgn. erfdienstbaarheid van uitzicht bekomen door verjaring. Hij mag m.a.w. die openingen behouden zoals ze zijn.

Tip. Zo’n recht kan ook ontstaan door het feit dat de percelen vroeger aan dezelfde eigenaar toebehoorden. Dan gaat het om een zgn. erfdienstbaarheid van bestemming van de huisvader.

Hoever gaat zo’n recht dan eigenlijk? Zo’n buur is dan weleens verontwaardigd als hij merkt dat u vlak voor zijn raam een muur wilt bouwen. Hij vindt niet dat u zomaar zijn uitzicht mag belemmeren.

Recht op een goed uitzicht? Neen, dat is een misverstand. Tenzij er ooit effectief afgesproken was tussen de eigenaars dat het uitzicht behouden moet blijven, hoeft u geen rekening te houden met het uitzicht. Dat werd uitdrukkelijk bevestigd door het Hof van Cassatie (arrest van 10.04.1981). U mag dus in principe vlak voor zo’n raam bouwen tenzij u dit eenvoudig zou kunnen vermijden. In dat geval zou de buur immers rechtsmisbruik of abnormale burenhinder kunnen inroepen.

Tip. Gaat het om een raam in de scheidingsmuur, dan kunt u hieraan tegemoetkomen door bv. een lichtkoker te voorzien rond het bestaande raam.

Een raam dat reeds 30 jaar of langer niet voldoet aan de wettelijke regels hierover, heeft door verjaring een zgn. erfdienstbaarheid van uitzicht verworven. Dat recht houdt echter in principe niet in dat u als buur daar ook rekening mee moet houden en er uw bouwplannen voor moet aanpassen.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878