VASTGOED - VARIA - 31.05.2017

Een pand als dividend: met of zonder registratierecht?

U wilt een onroerend goed uit uw bvba naar u privé halen, het liefst zonder veel registratierechten te betalen. Is een dividenduitkering ‘in natura’ een optie? Wat heeft Vlabel daarover onlangs gezegd en hoe zit dat in de andere gewesten?

Onroerend goed zonder verkooprecht

In principe registratierecht. Koopt u een pand, dan betaalt u daarop in principe 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië en Brussel) registratierechten. Dat is ook zo als u een pand overneemt van uw vennootschap. Het maakt daarbij niet uit of u het pand koopt van uw vennootschap, het er via een kapitaalvermindering of dividend uit haalt, of het eruit haalt bij de ontbinding van de vennootschap.

Uitzondering. Soms betaalt u echter slechts het ‘vast recht’ van € 50. Dat is het geval wanneer uw vennootschap een ‘personenvennootschap’ is, bv. een bvba, en u het pand overneemt via een kapitaalvermindering of bij de ontbinding. U moet ook zelf het pand ingebracht hebben als kapitaal (in ruil voor aandelen) of de vennootschap moet het pand (of de grond waarop het gebouwd werd) gekocht hebben met betaling van 10% of 12,5% verkooprecht. U moet ook, zowel bij de aankoop van het pand als bij de overname ervan, aandeelhouder van die vennootschap zijn.

Wat bij ‘dividend in natura’?

Een pand als dividend? Een dividend moet niet in geld uitgekeerd worden, dat kan ook ‘in natura’ gebeuren. Uw vennootschap kan m.a.w. ook bepaalde activa via een dividend aan haar aandeelhouders overdragen. Dat kunnen zowel roerende (bv. een auto, een effectenportefeuille, …) als onroerende (een grond of gebouw) activa zijn.

Let op!Een dividend in natura kost u 30% rv!

Verkooprecht? Volgens bepaalde rechtsleer wel, maar in de praktijk blijkt de (federale) fiscus geen 10% of 12,5% verkooprecht te heffen wanneer een onroerend goed als dividend aan de aandeelhouders uitgekeerd wordt. In dat geval volstaat volgens de fiscus het vast recht van € 50.

Waarom geen verkooprecht? Een dividenduitkering is, kort samengevat, volgens de (federale) fiscus een vermindering van de reserves. Deze verschilt van een ‘inbetalinggeving’ (bv. ter voldoening van een rekening-couranttegoed) die wel met een ‘verkoop’ gelijkgesteld wordt en waarop dus wel het verkooprecht verschuldigd is.

Vlabel denkt er anders over! In een (niet-gepubliceerd) recent antwoord op een interpretatieve vraag zegt Vlabel nl. dat op een dividenduitkering in natura van een in Vlaanderen gelegen onroerend goed wél 10% verkooprecht verschuldigd is. Dat is volgens Vlabel nl. een ‘overdracht onder bezwarende titel van een onroerend goed’ en dus is het verkooprecht verschuldigd. Dit standpunt is volgens bepaalde gezaghebbende rechtsleer evenwel voor kritiek vatbaar.

Tip 1. In de andere gewesten bestaat er geen for-meel dergelijk standpunt en is de ‘oude’ federale praktijk nog van toepassing. In Brussel en Wallonië is er m.a.w. op een onroerend dividend in natura in principe géén verkooprecht verschuldigd.

Tip 2. Kijk na of u het pand eventueel via een kapitaalvermindering of pas bij de vereffening uit uw vennootschap kunt halen. Dan is het verkooprecht sowieso niet verschuldigd. Overweeg desgevallend om in afwachting van de vereffening het pand van uw vennootschap te huren.

Let op! Eerst uw reserves omzetten in kapitaal (zgn. incorporeren van de reserves) en vervolgens uw kapitaal verminderen in natura door de uitkering van een onroerend goed, zal wellicht op de toepassing van de antimisbruikbepaling botsen.

Volgens Vlabel is op een onroerend dividend ‘in natura’ het verkooprecht verschuldigd. In de andere gewesten is dat in principe niet het geval. Kijk na of u via een kapitaalvermindering of desnoods later bij de vereffening alsnog het pand uit uw bvba kunt halen zonder het verkooprecht te moeten betalen.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878