Discussie over uitgaande plaatsbeschrijving?

Uitgaande plaatsbeschrijving. Om de huurschade te kunnen bewijzen moet u bij het begin van de huur een omstandige plaatsbeschrijving opmaken. Doet u dat niet, dan wordt uw huurder geacht de huurwoning gekregen te hebben in de staat waarin hij die achterliet. U zal dan het tegenbewijs moeten leveren, wat niet evident is. Daarnaast moet u ook een uitgaande plaatsbeschrijving opstellen. Aan de hand van beide plaatsbeschrijvingen kunt u de staat van de woning bij het begin en het einde van de huur vergelijken en de eventuele huurschade vaststellen. Voor de opmaak van de uitgaande plaatsbeschrijving heeft u eveneens de medewerking van uw huurder nodig. Spreek een datum af en zorg ervoor dat uw huurder de afspraak bevestigt. Bevestigt hij niet, nodig hem dan aangetekend uit op een bepaalde dag en een bepaald uur. Laat die plaatsbeschrijving ook het best samenvallen met de afgifte van de sleutels.

Huurder afwezig? Als er op het afgesproken moment enkel een familielid of vriend van de huurder aanwezig is en als die bereid is de plaatsbeschrijving met u op te maken, dan vraagt u het best of hij over een (schriftelijke) volmacht beschikt. Is dat het geval, hecht deze dan aan de plaatsbeschrijving. Is er geen volmacht, dan ligt het moeilijker. De kennis of het familielid kan uw huurder dan niet vertegenwoordigen. Toch betekent dit niet dat een door de vriend of familielid ondertekende plaatsbeschrijving geen enkele waarde heeft. Zo oordeelde de vrederechter recent nog dat zelfs foto’s van het pand die de verhuurder liet ondertekenen door een buurman de huurschade kunnen bewijzen (vred. Leuven, 14.07.2016) . Het is echter lang niet zeker dat alle vrederechters even ruimdenkend zullen zijn.

Deurwaarder. Is er niemand op de afspraak en bezorgde uw huurder u wel reeds de sleutels, vraag dan aan een gerechtsdeurwaarder om samen met u de woning binnen te gaan. Vraag hem meteen ook om foto’s te nemen van de toestand van het pand en daar een proces-verbaal van op te maken. Houd er rekening mee dat het onzeker is of een rechtbank dit bij een geschil met uw huurder wel voldoende zal vinden. De rechter zou bv. kunnen stellen dat de deurwaarder geen ‘prijs’ kan kleven op de schade en daarvoor toch nog een deskundige willen aanstellen. Houd er ook rekening mee dat de gerechtsdeurwaarder u al snel enkele honderden euro’s zal aanrekenen. Dat loont dus enkel de moeite als de schade voldoende groot is en als uw huurder die schade ook effectief kan betalen.

Rechtbank. Als uw huurder niet meewerkt, bestaat de veiligste oplossing erin naar de rechtbank te stappen om een deskundige te laten aanstellen die de schade kan bepalen. Aanvaard intussen de sleutels niet. Houd er wel rekening mee dat u dan vaak vertrokken bent voor een lange en dure procedure. Bij beperkte schade riskeert u dus ook dat de kosten de baten overtreffen.

Nieuwe huurder. De intredende plaatsbeschrijving van uw nieuwe huurder mag u niet gebruiken om de schade uit het vroegere huurcontract te bepalen (Gent, 23.05.2013) . Dat is zeker het geval als er een termijn zit tussen het vertrek en het moment waarop de nieuwe huurder in het pand intrekt. Het staat dan immers niet meer vast dat de schade door de vorige huurder veroorzaakt werd.

Huurcontract. Bepaal daarom in uw huurcontract dat de deskundige die bij de aanvang van de huur de plaatsbeschrijving opmaakte, aangesteld wordt om als derde-beslisser de uittredende plaatsbeschrijving op te stellen en meteen ook de eventuele huurschade te becijferen. Voorzie ook dat u in onderling overleg een andere deskundige zal aanduiden als de eerste deskundige om welke reden dan ook de opdracht niet kan of wil uitoefenen. Ook als u het bij het einde van uw contract met uw huurder niet eens raakt over de huurschade, kunt u nog steeds overeenkomen dat een door u beiden aan te duiden derde de huurschade mag becijferen en dat beide partijen zijn bevindingen als bindend aanvaarden.

Sleutels. Neem de sleutels niet in ontvangst zolang er geen uitgaande plaatsbeschrijving opgemaakt is. Anders kan de huurder immers beweren dat u de sleutels zonder voorbehoud aanvaardde en/of dat u de schade zelf veroorzaakte na de ontvangst van de sleutels. Aanvaardt u de sleutels toch, doe dat dan altijd onder het (schriftelijke) voorbehoud van huurschade. Laat de huurder de sleutels bij u achter of stuurt hij ze aangetekend op, geef ze dan dadelijk in bewaring bij een deurwaarder in afwachting van een plaatsbeschrijving of in afwachting dat de deurwaarder samen met u naar uw huurhuis gaat om daar een proces-verbaal op te stellen. Stuur ook een aangetekende brief naar de huurder waarin u de sleutels niet aanvaardt en voorbehoud maakt voor eventuele huurschade.