LIJFRENTE - 17.05.2018

Alternatieven voor een klassieke verkoop op lijfrente?

Een klassieke verkoop op lijfrente komt in de praktijk nog weinig voor, maar er duiken wel nieuwe vormen op die interessant kunnen zijn voor wie zijn pensioen wil aanvullen.

Kunt u zo’n verkoop op lijfrente ook gebruiken in het kader van uw successieplanning? Wat zijn dan de aandachtspunten? Met welke fiscale gevolgen moet u rekening houden?

‘Moderne’ lijfrente

‘Klassieke’ versie

De klassieke verkoop op lijfrente komt nog nauwelijks voor. Vroeger kocht de koper doorgaans enkel de blote eigendom van een huis. In ruil betaalde hij aan de verkoper een levenslange rente. Als de aankoop via een lijfrente enkel sloeg op de blote eigendom, dan was het onroerend goed ook pas beschikbaar bij het overlijden van de verkoper. Vandaag zal men doorgaans een regeling ‘op maat’ uitwerken, zowel voor de koper als de verkoper.

Beperkt in de tijd

De gemiddelde levensverwachting bedraagt momenteel zo’n 80 jaar voor mannen en 84 jaar voor vrouwen. Toch worden er bijna geen levenslange lijfrentes meer afgesloten. Dat komt omdat mensen steeds vaker 100 jaar of ouder worden. Omdat niemand dat risico wil lopen, worden bijna alle lijfrentes nu afgesloten met een bepaalde maximumduur. In de praktijk merken we dat zowat alle lijfrentes afgesloten worden met een maximumduur van 15 jaar of hooguit 20 jaar. De lijfrente loopt dan tot de verkoper overlijdt, maar met een maximum van 15 of 20 jaar. Een lijfrente blijft dus wel een kanscontract, maar wordt zo voor een investeerder steeds meer een berekend risico.

Volle eigendom ‘op maat’

Bij de verkoop op lijfrente in volle eigendom krijgt de koper onmiddellijk de beschikking over het pand. Laten we uitgaan van een praktijkvoorbeeld. Een huis heeft een waarde van € 300.000. De verkoper is 70 jaar oud en verkoopt het huis met een bouquet (wat de koper onmiddellijk betaalt) van € 100.000 en een maandelijkse geïndexeerde lijfrente van € 1.300. De maximumtermijn wordt vastgelegd 15 jaar.

Zo’n verkoop op lijfrente zal dus interessant zijn voor een jong koppel dat al wat gespaard heeft (of een bedrag gesponsord krijgt van de ouders) en onmiddellijk in het huis wil wonen. Het betaalt dan in het slechtste geval 15 jaar een lijfrente. De koper, die bv. een serviceflat wil huren, is zeker van een maandelijks geïndexeerd inkomen. Zo heeft hij bovenop zijn geïndexeerd pensioen een geïndexeerde maandelijkse rente, zodat hij zijn koopkracht behoudt. Deze vorm van lijfrente komt vooral voor bij huizen met een waarde tot € 300.000 à € 400.000. Daarboven is de maandelijkse rente (en/of het bouquet) vaak te hoog voor een jong gezin dat in het huis wil gaan wonen.

Blote eigendom ‘op maat’

De verkoop op lijfrente waarbij de verkoper het vruchtgebruik behoudt richt zich tegenwoordig vooral naar investeerders die geen grote risico’s willen nemen. Zeker nu vastrentende beleggingen nog maar een heel pover rendement opleveren, zit deze vorm van beleggen in de lift. De verkoper kan in zijn woning blijven wonen en krijgt daarbovenop ook nog eens een maandelijkse rente. Nemen we opnieuw een praktijkvoorbeeld. Een man van 78 jaar en zijn echtgenote van 76 jaar verkopen de blote eigendom van hun huis met een waarde van € 400.000 op lijfrente, op hoofd van beiden (dus tot beiden overleden zijn). De maximumtermijn dat de rente betaald moet worden is 15 jaar. De rente bedraagt dan € 850 per maand (geïndexeerd). Voor de koper is dit een goede investering die wellicht bedoeld is voor zijn (klein)kinderen. Een betere ‘huurder’ dan de vruchtgebruiker-vroegere eigenaar die gewoon in zijn eigen huis blijft wonen kan hij wellicht niet vinden.

Variant

Een interessante variant bestaat erin dat het huis verkocht wordt in volle eigendom en dan onmiddellijk weer verhuurd wordt aan de verkoper. De koper doet eigenlijk gewoon een belegging, terwijl de verkoper de ontvangen som belegt en de opbrengst gebruikt om huur te betalen. In de praktijk merken we dat dit voor de meeste verkopers psychologisch moeilijk ligt omdat ze een rente willen ontvangen en geen huur betalen.

Indexatie

De partijen kunnen vrij de modaliteiten van de verkoop op lijfrente overeenkomen. Hoewel dat dus niet verplicht is, zal in de praktijk de maandelijkse rente bijna steeds geïndexeerd worden, omdat de verkoper graag zijn koopkracht bewaart. Indien gewenst kunt u het risico beperken door ook hier een ‘plafond’ in te bouwen van bijvoorbeeld maximaal 3% per jaar.

Successieplanning

Alternatief voor schenking

Een verkoop op lijfrente kan soms een goed alternatief zijn voor een schenking of om een bepaald (on) roerend goed in de familie te houden. Bij het sluiten van het contract is het pand onmiddellijk weg uit uw vermogen. Verkoopt u dus bv. vandaag en overlijdt u kort nadien, dan is het verkochte goed toch definitief uit uw nalatenschap verdwenen. Uiteraard moet er wel steeds sprake zijn van een echt kanscontract (bv. de verkoper was niet terminaal ziek) en moet de overeengekomen prijs ongeveer marktconform zijn.

Aandachtspunt: fictieartikelen

Verder moet u ook opletten voor de zgn. fictieartikelen (art. 11 W.Succ.; art. 2.7.1.0.9. VCF) . Als de verkoop op lijfrente gesloten is met een erfgenaam, een legataris of een begiftigde, dan zal de fiscus ervan uitgaan dat het om een vrijgevigheid ging. Hij zal de waarde van het pand dan bij de berekening van de erfbelasting als een fictief legaat aanzien. Hierdoor zou uw kind erfbelasting betalen op de waarde van het pand dat het van u op lijfrente gekocht heeft. Het gaat daarbij echter enkel om een weerlegbaar vermoeden. De fiscus doet vooral moeilijk als de tegenprestatie niet of onvoldoende bewezen is of als er geen ‘gelijkwaardigheid van prestaties’ is. Zorg er daarom voor dat u kunt bewijzen dat de maandelijkse betalingen effectief gebeurd zijn. Handgeschreven kwitanties zonder enig verder bewijs (bv. rekeninguittreksels) aanvaardt de fiscus niet. Daarnaast moet u ook een correcte prijs afspreken en die prijs op de juiste manier omzetten in een lijfrente. Schakel eventueel uw notaris in om de prijs op de juiste manier om te zetten in een lijfrente.

Onterven

Als u een kind (gedeeltelijk) wilt onterven, dan heeft u daar vaak een goede reden voor. Als een kind bv. de schulden opgestapeld heeft, dan zou de erfenis alleen maar dienen om een bodemloze put mee te vullen. Als u uw enig kind of al uw kinderen samen wilt onterven, dan kunt u bv. uw onroerend goed verkopen op lijfrente of uw roerend goed (geld) in renteniersproducten steken die eveneens een lijfrente opbrengen. In de mate waarin u dan uw maandelijkse inkomsten opsoupeert, blijft er op het einde van de rit niets over.

Fiscaal

Op een verkoop van onroerend goed tegen een lijfrente betaalt u gewoon registratierechten zoals bij een andere verkoop van onroerend goed, dus 10% in Vlaanderen (7% voor de enige gezinswoning vanaf 1 juni 2018) en 12,5% in Brussel en 12,5% in Wallonië (sinds 1 januari 2018 soms 6% als voldaan is aan een aantal voorwaarden). Uiteraard worden die registratierechten betaald door de koper. Bij een verkoop aan particulieren tegen lijfrente wordt de rente niet belast. Bij een verkoop op lijfrente aan een vennootschap wordt u als verkoper wel belast op deze rente. We treden niet in detail, maar zelfs dan is de fiscale druk hierop heel beperkt.

Johan Adriaens

Estate Planner-Vennoot Neven & Partners

Adviezen

  • In de praktijk worden verkopen op lijfrente vandaag steeds afgesloten met een maximumduur van 15 jaar of hooguit 20 jaar. Bovendien worden ze verder ‘op maat’ uitgewerkt.
  • De verkoop op lijfrente van de volle eigendom richt zich vooral op jongere gezinnen. Voor duurdere huizen (boven € 400.000) werkt deze techniek in de praktijk niet, omdat het bouquet en de maandelijkse rente dan voor de meeste kopers te hoog liggen.
  • Nu de rente laag staat, is de verkoop op lijfrente waarbij de verkoper het vruchtgebruik behoudt vooral gericht naar investeerders die zich zo verzekeren van een stabiele ‘huurder’.
  • Als u een pand op lijfrente verkoopt aan uw kinderen, dan zorgt u er niet alleen voor dat het pand in de familie blijft, maar zorgt u er ook voor dat het niet langer in uw nalatenschap aanwezig is.
  • De fiscus bekijkt dat soort transacties kritisch. Zorg dus voor een realistische maandelijkse rente. Uw erfgenamen zullen achteraf ook moeten kunnen bewijzen dat de lijfrente effectief betaald werd.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878