Vergoeding aan het einde van uw huur belast?

Vergoeding aan het einde van de huur

U heeft een huurpand verbouwd. U heeft bv. negen jaar uw zaak gehad in een huurpand en binnenkort komt er een einde aan de huur. In het pand heeft u verbouwingen uitgevoerd, die als investering geboekt zijn en die u nog aan het afschrijven bent of die eventueel al helemaal afgeschreven zijn.

U krijgt een vergoeding. Normaal gezien is er in de huurovereenkomst een regeling getroffen inzake verbouwingen door de huurder. Vaak is het zo geregeld dat de verhuurder u aan het einde van de verhuur een vergoeding moet betalen voor de werken, of dat u in ruil voor de werken enkele maanden minder of geen huur moet betalen.

De vergoeding en de belastingen

Is de vergoeding belastbaar? Dat hangt ervan af. Is de vergoeding groter dan de waarde waarvoor de werken nog in de boeken staan, dan is het verschil een belastbare meerwaarde. Als de werken al volledig afgeschreven zijn, is dus de volledige vergoeding belastbaar. Is de vergoeding lager dan de boekwaarde van de werken, dan is het verschil een minderwaarde, die u als beroepskost mag aftrekken.

Hoe belast? Dit is afhankelijk van hoelang het geleden is dat u de verbouwingen uitgevoerd heeft. Is dat al meer dan vijf jaar, dan wordt de meerwaarde afzonderlijk belast tegen 16,5% (+ gemeentebelasting), anders gewoon tegen de progressieve tarieven (+ gemeentebelasting).

De vergoeding en de btw

Circulaire. Onlangs heeft de Btw een circulaire uitgebracht over de btw-regels voor verbouwingen door een huurder (circ. 2019/C/22, 13.03.2019) . Ten eerste is de vraag of u de btw op de werken kunt recupereren en ten tweede of de vergoeding die u van de verhuurder krijgt aan btw onderworpen is.

Btw recupereerbaar? Ja, de btw die u betaalt op verbouwingen in een gehuurd pand waarin u uw zaak uitoefent, is voor u aftrekbaar. Dat is zowel het geval als u een vergoeding krijgt als wanneer de verhuurder gratis eigenaar wordt van de verbouwingen.

Let op!  De btw op verbouwingen van minder dan vijf jaar oud waarvoor u geen vergoeding krijgt, moet u wel gedeeltelijk terugbetalen. Die werken zijn immers een zgn. bedrijfsmiddel voor u, waarvoor de vijfjarige herzieningstermijn geldt (art. 10, §1, 1° KB nr. 3 Btw) .

Tip.  De btw op verbouwingen waarvoor u wel een vergoeding krijgt, moet niet herzien worden.

Vergoeding aan btw onderworpen? Ja, als u een vergoeding krijgt van de verhuurder, gaat het om een zgn. handeling onder bezwarende titel. Voor de btw is het dan alsof u een dienst verricht voor de verhuurder, nl. een werk in onroerende staat.

Let op 1! Een verlaging of vrijstelling van de huurprijs of van een verhoging ervan is ook een vergoeding.

Let op 2! Het is niet van belang of de vergoeding de volledige economische waarde van de werken dekt.

Wat moet u doen? U moet een btw-conforme factuur uitreiken aan de verhuurder, met in principe 21% btw. Is de verhuurder echter zelf een normale btw-plichtige, dan maakt u een factuur met ‘btw verlegd’, dat wil zeggen zonder btw. De verhuurder moet dan zelf de btw afdragen.