Verhuren met btw-optie: hoe moet u precies opteren?
Verhuren met btw-optie
Wat? Sinds 01.01.2019 is een onroerende verhuur met btw voor beroepsmatig gebruikte panden mogelijk als beide partijen btw-plichtig zijn en ook beide effectief opteren voor de verhuur met btw.
Welke panden? Enkel nieuwbouw of sinds 01.10.2018 fundamentele vernieuwbouw komen in aanmerking. Concreet zal de verhuurder dan btw rekenen op de huurprijs en in ruil daarvoor geniet hij een recht op aftrek van de btw op de uitgevoerde werken.
Hoe die optie kenbaar maken?
Via een verklaring, aldus een FAQ. Een zgn. FAQ (circ. 2019/C/25, 21.03.2019) geeft een eerste verduidelijking: beide partijen moeten gezamenlijk uitdrukkelijk opteren voor de btw-toepassing. Het is dus niet voldoende dat de verhuurder alleen ervoor kiest. Concreet is het voldoende om in de huurovereenkomst een specifieke verklaring pro fisco op te nemen, die de wil van de partijen bevestigt om de optie uit te oefenen.
Wat moet daarin staan? Een recent Koninklijk Besluit (KB 07.11.2019, BS 25.11.2019) voorziet nu expliciet hoe die verklaring om te opteren eruit moet zien naar inhoud en vorm (art. 7quater aan Btw-KB nr. 10) . Eens kijken dus...
Vorm en inhoud van die verklaring. De door de verhuurder en huurder ondertekende en gedateerde verklaring moet minstens de volgende vermeldingen bevatten: naam (of maatschappelijke benaming), adres en btw-nummer van verhuurder en huurder, identificatie van het gebouw (eventueel met inbegrip van het bijbehorend terrein), de wilsverklaring om de verhuur te belasten en de datum waarop de optie uitwerking heeft.
Tip. Er moet dus geen formele kennisgeving gebeuren aan de Btw-Administratie en de verklaring moet ook niet geregistreerd worden.
In het contract zelf of afzonderlijk? Dat mag via een afzonderlijk artikel in de huurovereenkomst zelf, een zgn. pro-fiscoverklaring. U hoeft dus geen apart document te voorzien.
Tijdstip? Deze verklaring moet ten laatste opgesteld zijn op het ogenblik dat het huurcontract uitwerking heeft tussen de partijen.
Lopend huurcontract is niet conform?
Tijd tot 29.02.2020 om aan te passen. Mocht uw reeds lopende huurovereenkomst nog geen verklaring voorzien waarin geopteerd wordt voor de btw, of als die niet alle juiste vermeldingen bevat, dan is dat geen onoverkomelijk probleem. U moet dan enkel uiterlijk 29.02.2020 een aparte verklaring opmaken of een addendum bij de huurovereenkomst voegen.
Wat bij een stilzwijgende verlenging? Bij stilzwijgende verlenging hoeven de partijen niet uitdrukkelijk de optie opnieuw te bevestigen, stelt het KB. De optie wordt dan nl. verlengd samen met de huur waarop zij betrekking heeft.
Download een model van optieverklaring van http://tipsenadvies-vastgoed.be/download – code VG 24.08.03.
Bepaal uw profiel om dit en vele andere adviezen te ontgrendelen.