Vóór, tijdens en na de aankoop verzekerd door brandpolis?

Schade vóór het tekenen van de akte?

Verkoper staat in voor de verzekering. Zolang de akte niet verleden is, zal de brandverzekeraar van de verkoper tussenkomen. Dat is in de wet voorzien. De dekking moet zelfs tot drie maanden na verlijden van de akte doorlopen, tenzij het compromis of de verkoopakte dit anders bepaalt.

Tenzij het anders in het compromis staat. Meestal voorziet het compromis echter dat de koper het goed vanaf het verlijden van de notariële akte zelf moet verzekeren. Er wordt doorgaans ook een ‘clausule van uitgestelde eigendomsoverdracht’ opgenomen waardoor de eigendomsoverdracht van de woning uitgesteld wordt totdat de akte bij de notaris getekend wordt. Het risico op schade gaat in dat geval dan ook over op het moment van de akte.

Tip.  Bij schade zal in principe, tot het verlijden van de akte, de brandverzekeraar van de verkoper tussenkomen. De schadevergoeding wordt dan ook aan hem uitgekeerd.

Hoe weet u of de verkoper wel verzekerd is? De koper kan een attest van dekking van de brandverzekeraar van de verkoper eisen. Een andere mogelijkheid is dat de koper zijn eigen brandverzekering wat vroeger opstart. Bij aankoop van bv. een groot industrieel pand ligt de brandverzekeringspremie natuurlijk al een stuk hoger en krijgt de eerste keuze, nl. het attest, zeker de voorkeur.

Let op!  Koopt u een gebouw in slechte staat, dan kan de verzekeraar soms bepaalde schadeoorzaken uitsluiten. In zo’n geval vraagt u het best echt een kopie van de brandpolis aan en kunt u die laten nalezen door uw makelaar. Die kan snel detecteren of er mogelijke uitsluitingen zijn of andere onaangename verrassingen, zoals uitsluiting van waterschade.

Schade merkbaar na de akte

Vanaf dan is de eigen polis nodig! Wanneer de schade veroorzaakt is na die aktedatum, is er geen discussie: de brandpolis van de koper is op dat moment normaal gezien in voege en zal vergoeden. Wat als die waterschade echter veroorzaakt is door een waterlek dat twee maanden vóór de aktedatum ontstond? Dit komt in de praktijk nogal eens voor: er is een lek en alles moet eerst uitdrogen eer de schade correct vastgesteld kan worden. Verzekeraars hebben dit probleem onderling opgelost: de eigen brandverzekeraar zal vergoeden.

Let op!  De conventie tussen verzekeraars geldt enkel als koper én verkoper verzekerd zijn. Heeft de verkoper géén brandpolis, dan zal de verzekeraar van de koper geen waarborg geven als die kan aantonen dat de schade zich manifesteerde vóór de periode waarin de brandpolis in voege trad. Of de verkoper verzekerd is, is dus toch wel van belang...

Koopt u een recentelijk gebouwd vastgoed? Denk dan ook aan de decenale verzekering. Dit is een wettelijk verplichte verzekering die architecten voor tien jaar verzekert voor schade door fouten in de stabiliteit of waterdichtheid van een gebouw. Bij schade kan het slachtoffer zich in die tien jaar richten tot de verzekeraar om een vergoeding. Die verzekering is sinds 01.07.2018 ten andere voor bepaalde woningbouw ook verplicht voor dienstverleners in de bouw (bv. de aannemer), behalve voor bouwpromotoren. Vraag in voorkomend geval aan de verkoper een kopie van de polis. De dekkingsperiode eindigt tien jaar na de datum van de voorlopige oplevering; die datum vindt u in de polis terug.