Wat moet u weten als u privé een tweede verblijf aankoopt?

Registratierechten of btw

Registratierechten. Op de aankoop van het tweede verblijf betaalt u normaal gezien registratierechten. Het gewone tarief van 10% of 12,5% is van toepassing. U heeft geen recht op het verlaagde tarief van 6% (7% t.e.m. 31.12.2019) en de meeneembaarheid in Vlaanderen, het klein beschrijf in Wallonië of het abattement in Brussel of Wallonië. Die ‘kortingen’ gelden enkel voor de gezinswoning.

Btw. Is het tweede verblijf een nieuwbouw, dan zal u normaal gezien btw betalen i.p.v. registratierechten. Het gewone tarief van 21% is dan van toepassing. Tenzij en in de mate dat u het pand ook professioneel zou gebruiken, kunt u de btw niet recupereren.

Belastingen

Kosten aftrekbaar? Neen, in principe kunt u de aankoopprijs van de woning niet fiscaal in aftrek nemen, noch de kosten van onderhoud, herstelling, enz. Enkel als en in de mate dat u een deel van het pand zou gebruiken voor uw werk, bv. als kantoor, zijn de afschrijvingen en andere kosten wel aftrekbaar als beroepskosten.

Let op! Zorg ervoor dat u het professioneel gebruik kunt bewijzen, want de fiscus zal u niet op uw woord geloven.

Belastingvoordeel? Heeft u geleend voor de aankoop, dan heeft u voor de kapitaalaflossingen, interesten en premies schuldsaldoverzekering geen recht op de woonbonus (in Vlaanderen tot 31.12.2019) of de wooncheque (Wallonië). Eventueel kunt u het langetermijnsparen gebruiken.

Belast op latere verkoop met winst? Neen, normaal gezien niet. Heeft u echter afschrijvingen afgetrokken als beroepskosten, dan is in die mate de meerwaarde ook belastbaar als beroepsinkomen. Verder kunt u ook belast worden op een divers inkomen als u het pand binnen de vijf jaar na aankoop weer verkoopt of als de meerwaarde het resultaat is van speculatie.

Tekenen en indiciën. Wanneer u een tweede verblijf koopt, kan dat voor de fiscus een aanleiding zijn om een indiciaire afrekening op te maken. Hij vraagt u dan om aan te tonen waar u het geld vandaan gehaald heeft voor de aankoop van het pand en/of de aflossing van de lening.

Onroerende voorheffing (ov)

Hoeveel ov? De ov wordt bepaald door de ligging van het tweede verblijf. Boven op de basisheffing van het gewest (3,97% in Vlaanderen en 1,25% in Wallonië en Brussel) heffen de provincies en de gemeenten opcentiemen.

Verminderingen? Normaal gezien niet. Verminderingen voor bv. kinderen ten laste gelden enkel voor de hoofdverblijfplaats. Een tweede verblijf komt in principe wel in aanmerking voor de vrijstelling wegens de omvorming van een handelspand tot een woning of wegens de sloop van een woning gevolgd door vervangbouw (Vlaanderen) of voor de vrijstelling voor onroerend erfgoed (Brussel).

Lokale belastingen

Wat? Nogal wat steden en gemeenten aan de kust en in de Ardennen heffen een taks op een tweede verblijf. De tarieven gaan van € 420 tot € 1.000.

Tip. In sommige gevallen is de taks op een tweede verblijf discriminerend en kan die niet toegepast worden (bv. Gent, 16.04.2013 en 09.04.2019) .