Onroerend én roerend samen verkopen, hoe zit dat fiscaal?

Is het wel een roerend goed?

Op ‘roerend’ geen registratiebelasting! Dat klopt inderdaad! Stel bv. dat A naar het buitenland verhuist en zijn woning inclusief de volledige inboedel (keukengerei, lusters, gordijnen, zitmeubilair, wasmachine, droogkast, losstaande koelkast, grasmachine en tuingereedschap, ...) aan B verkoopt. De woning zelf wordt verkocht voor € 300.000 en de inboedel voor € 20.000. Het verkooprecht is dan verschuldigd op € 300.000, niet op € 320.000!

Roerend wordt soms onroerend! Dat klopt. Volgens het Burgerlijk Wetboek is ‘onroerend’ niet alleen wat onroerend is door zijn aard (het gebouw zelf); ook sommige roerende goederen kunnen onroerend zijn, nl. door bestemming of door incorporatie. Denk daarbij bv. aan een machine of bv. een badkuip die bedoeld is om ter plaatse te blijven en niet verwijderd kan worden zonder beschadiging van vloeren of muren.

Daarop dan ook registratiebelasting? Neen, toch niet! De roerende goederen die aangewend worden tot dienst en exploitatie van het onroerend goed zijn dan wel volgens het burgerlijk recht onroerende goederen door bestemming en worden dus mee verkocht als onroerend goed, maar voor de toepassing van het verkooprecht worden zij niet in aanmerking genomen.

Tip.  Het is wel belangrijk om dit zo aan te geven met een verduidelijking in het compromis/de akte en/of de aparte verkoopovereenkomst.

Hoe alles concreet regelen? Voor een correcte toepassing van het verkooprecht, laat u de verkoopprijs opsplitsen in de prijs voor het onroerend goed en voor de roerende goederen. Ook een (aparte) oplijsting van welke roerende goederen er precies verkocht worden, is aangewezen.

Alternatieve werkwijze. Het is ook mogelijk om twee aparte contracten te maken: een overeenkomst voor het onroerend goed en een andere voor de roerende goederen. Het contract voor de verkoop van de roerende goederen moet niet geregistreerd worden en kan ook onderhands opgemaakt worden.

Fiscaal gezien wat optimaliseren?

Prijs voor roerend deel optrekken? De koper zou weleens kunnen vragen om de roerende goederen te verkopen tegen een (te) hoge prijs, om zo wat registratiebelasting te kunnen uitsparen. Dat doet u echter beter niet! Als de prijs overdreven is, zal de ontvanger nl. stellen dat u eigenlijk het onroerend goed voor een te laag bedrag verkoopt om zo registratiebelasting te ontlopen...

Bij aankoop rond ‘drempelbedrag’? Met drempelbedrag bedoelen we in Vlaanderen de aankoop van een (enige) gezinswoning van maximaal € 200.000 (€ 220.000 in zgn. kernsteden en de Vlaamse Rand) waarbij de koper dan een extra rechtenvermindering ontvangt van in principe € 5.600 (tegen 6%). In Brussel gaat het om een bedrag van € 500.000. Ligt nl. de prijs van het pand daar niet boven, dan kan de koper het abattement genieten van € 175.000 en dus een concreet voordeel bekomen van € 21.875 (€ 175.000 x 12,5%).

Dan zeker de huisraad apart verkopen! Absoluut! Door dan immers de totale prijs voor de woning op te splitsen tussen het onroerende en het roerende deel, elk voor zijn prijs, komt u mogelijk net aan of onder het drempelbedrag van € 200.000 of € 500.000! Dat scheelt uiteraard voor de koper een serieuze slok op de borrel inzake de te betalen registratierechten!