ONROEREND GOED - AAN- EN VERKOOP - 20.01.2020

Optie, compromis, authentieke akte, hoe zit dat op fiscaal vlak?

Koopt u een gebouw voor uw zaak, dan wordt normaal gezien eerst een compromis getekend en een tijd later de authentieke akte. Wat is het fiscale belang van beide aktes? Wat met aankoopopties en opschortende en ontbindende voorwaarden?

Welke documenten en clausules?

Verkoopbelofte. Bent u geïnteresseerd in een pand, maar wilt u toch nog niet onmiddellijk tot de aankoop overgaan, dan kunt u aan de verkoper vragen om u een aankoopoptie toe te staan. De verkoper is door die verkoopbelofte gebonden, maar u niet. Er is dus nog geen verkoop. Zodra u de optie onvoorwaardelijk licht, is er wél een verkoop.

Compromis. Het compromis, de zgn. onderhandse verkoopovereenkomst, is geen louter voorbereidend document van de ‘echte’ verkoopovereenkomst. Het compromis ís de echte verkoopovereenkomst, waarmee, tenminste in principe, de eigendom overgedragen wordt. Eigendom wordt immers overgedragen door de overeenstemming van de verkoper en de koper over het voorwerp en de prijs.

Authentieke akte. Het nut van de ‘officiële’ zgn. authentieke akte is de zgn. tegenwerpelijkheid van de verkoop tegenover derden, dat zijn alle andere personen dan de partijen bij de overeenkomst. De notaris laat de authentieke akte overschrijven in het hypotheekkantoor en door die overschrijving bent u ook voor de buitenwereld eigenaar van het gebouw en kunnen ‘derden’ dus niet meer de eigendom claimen.

Voorwaarden. Zowel de eenzijdige verkoopbelofte als de verkoopovereenkomst kan ‘voorwaarden’ bevatten. Het kan gaan om opschortende voorwaarden, die de verkoop uitstellen tot een bepaalde gebeurtenis zich voordoet, en ontbindende voorwaarden, die een voltrokken koop ongedaan maken als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet. Veelvoorkomende voorwaarden zijn de betaling van de prijs binnen een bepaalde termijn, het verkrijgen van een positief stedenbouwkundig attest of een krediet, het verlijden van de authentieke akte, ...

Welke fiscale gevolgen?

Registratierechten. Het compromis of de aanvaarde aankoopoptie moet in principe binnen de vier maanden geregistreerd worden. Bevat de overeenkomst een opschortende voorwaarde, dan is enkel het vast registratierecht van € 50 verschuldigd zolang de voorwaarde niet vervuld is. Pas wanneer ze vervuld is, wordt het kooprecht geheven. Bevat de overeenkomst een ontbindende voorwaarde, dan wordt onmiddellijk het kooprecht geheven en wanneer de ontbindende voorwaarde zich voordoet, kunt u dit niet terugkrijgen.

Btw. Koopt u een nieuw gebouw met btw, dan kan de btw nog gedurende 15 jaar of, bij verhuur met btw, 25 jaar herzien worden. Deze herzieningstermijn begint te lopen vanaf 1 januari van het jaar waarin het pand in gebruik genomen werd, ongeacht het moment van de eigendomsoverdracht.

Belastingen. Ook voor de belastingen is meestal de eigendomsoverdracht, dus het compromis met de eventuele voorwaarden, van belang en niet de authentieke akte, tenzij de eigendomsoverdracht tot het verlijden van die akte uitgesteld wordt. Dit geldt voor de investeringsaftrek (IA) en in principe de afschrijvingen, en ook om te bepalen of een pand in aanmerking komt als tijdige herbelegging voor de gespreide taxatie van meerwaarden of de vrijstelling van de investeringsreserve, of wanneer een meerwaarde op een pand gerealiseerd is.

Let op!  Om te weten of winst op de verkoop van een grond of gebouw een als divers inkomen belastbare ‘snelle meerwaarde’ is op een grond of gebouw (art. 90, 8° en 10° WIB 92) , moet u wel rekening houden met de datums van de authentieke aankoop- en verkoopaktes.

Fiscaal gezien is het compromis het belangrijkste document, omdat daarmee de eigendom overgaat, tenzij er een opschortende voorwaarde is. Een gebouw telt dus voor de IA of als herbelegging van 2019, als het compromis zonder opschortende voorwaarde van 2019 is of de aankoopoptie zonder voorwaarden in 2019 gelicht werd.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878