Vastgoed kopen om uw pensioen aan te vullen met een vast en geïndexeerd inkomen

Hoe kiezen?

Huur en meerwaarde

Als u in vastgoed belegt, mikt u eigenlijk op een dubbel rendement. Als u een huis of appartement verhuurt, brengt dit uiteraard huurinkomsten op. Daarnaast hoopt u als koper uiteraard dat het pand stijgt in waarde, zodat u het later met een meerwaarde kunt verkopen.

Als u echter vooral vastgoed koopt om later uw pensioen aan te vullen, moet u zuiver rationeel denken en zoeken naar vastgoed dat zoveel mogelijk potentiële huurders kan bekoren. U koopt immers het vastgoed om een zo hoog mogelijk rendement te halen. De meerwaarde op termijn is dan uiteraard mooi meegenomen, maar zal wellicht eerder uw erfgenamen ten goede komen.

U investeert dus bij voorkeur in een pand gelegen in een stad of gemeente waar er een ruime vraag is naar huurpanden en waar er een voldoende groot publiek bestaat dat vlot en zonder veel problemen een correcte huurprijs kan betalen. Steden zoals Gent, Leuven, Mechelen, ... zijn terecht populair.

Nieuwbouw?

Voor een verouderd appartement of huis kunt u minder huur vragen. Oudere panden verhuren vaak ook minder vlot. Een nieuwe of bijna nieuwe badkamer of keuken zijn vaak een belangrijke troef. Daarnaast besteden de betere huurders ook steeds meer aandacht aan de energetische efficiëntie.

Als u een ouder pand koopt, zal u dus vrij snel tot renovatie moeten overgaan, ook al omdat de wettelijke energienormen steeds strenger worden. Beleggers die opteren voor nieuwbouw houden van gemoedsrust. Ze weten dat er geen werken staan aan te komen. Als eigenaar kunt u zo ook rekenen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en van de architect mocht zich in het nieuwbouwappartement een belangrijk probleem voordoen.

Welk soort pand?

Een klassiek een- of tweeslaapkamerappartement zal u vlot kunnen verhuren voor een degelijke prijs. Als er meer kamers zijn, kunt u uiteraard meer huur vragen, maar als investeerder kiest u toch beter voor een pand dat de doorsnee huurder wil huren. Gemiddeld ligt de aankoopprijs van een appartement met drie slaapkamers zo’n 33% hoger dan van een appartement met twee slaapkamers. Doorgaans zal het echter niet eenvoudig zijn om 33% meer huur te krijgen voor zo’n appartement.

Als u een groter bedrag investeert in vastgoed, stelt u het best een portefeuille samen met een combinatie van een- en tweeslaapkamerappartementen. U kunt als diversificatie dan ook de aankoop van een kleiner rijhuis met een tuintje overwegen, omdat er in sommige regio’s op de huurmarkt een tekort is aan dat soort panden.

Netto-opbrengst

Aankoopkosten

Wanneer u bestaand vastgoed koopt, dan betaalt u registratierechten (10% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel). Houd daarnaast rekening met de notariskosten. U kunt de aankoopkosten inschatten op https://www.notaris.be/rekenmodules . Als u voor € 250.000 een bestaand appartement koopt, dan betaalt u boven op de aankoopprijs in Vlaanderen nog € 25.000 verkooprechten (registratierechten) en € 31.250 in de andere gewesten. Daar komen nog ongeveer € 4.500 aan notariskosten bovenop.

De instapkosten bij de aankoop van een bestaand appartement of huis liggen dus rond de 12% in Vlaanderen en 14,5% in Wallonië en Brussel. Als u een nieuw appartement op plan koopt, betaalt u 21% btw op het gebouw en 10% of 12,5% verkooprecht op de grond. De totale instapkost loopt dan op tot ongeveer 19,5% in Vlaanderen en iets meer dan 20% in Brussel en Wallonië. Koopt u een nieuw gebouw (dus niet op plan), dan betaalt u in principe 21% btw op het geheel (grond en gebouw). Deze zware instapkost is zowat het belangrijkste nadeel van het investeren in vastgoed.

Brutohuur

Wie een huis of appartement wil kopen en een idee wil hebben van de huurprijs, kan natuurlijk eens kijken op de websites van immokantoren in de buurt. U kunt ook surfen naar http://www.huurschatter.be . Dit is een gratis module die toelaat om uw mogelijke huur te schatten.

Als investeerder moet u proberen te mikken op een brutorendement van 3,5%. Voor nieuwbouw is dat rendement moeilijker te halen, omdat u met de 21% btw op het gebouw zit. Daar is het realistischer om te mikken op een brutorendement van zo’n 2,5%. Het voordeel van nieuwbouw is wel dat u de eerste tien jaar weinig kosten heeft.

Belastingen

Verhuurt u aan een privépersoon die het gebouw niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan wordt u forfaitair belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,4. Alles hangt af van uw inkomen en uw gemeentebelasting. Als algemeen vuistregeltje kunt u echter stellen dat 1 à 1,5 maanden huur aan personenbelasting zal opgaan. Vermijd bij verhuur aan een privépersoon wel verrassingen door in het huurcontract op te nemen dat de huurder de huurprijs niet als beroepskosten mag inbrengen en dat hij u zal compenseren voor uw fiscale meerkost wanneer hij zich daaraan niet houdt.

Gebruikt uw huurder het pand voor beroepsdoeleinden, dan wordt u belast op de werkelijke huuropbrengst, verminderd met een kostenforfait van 40%. De totale vermindering is beperkt tot 2/3 van het gerevaloriseerd ki. De huuropbrengst moet nog verhoogd worden met de huurvoordelen, bv. de onroerende voorheffing die eventueel door de huurder betaald wordt. Laat dan door uw boekhouder berekenen met hoeveel u de ‘normale huur’ moet verhogen om netto hetzelfde over te houden.

Op het geïndexeerd ki is ook onroerende voorheffing verschuldigd. Deze verschilt van gemeente tot gemeente. Ze bedraagt grosso modo 40% van het geïndexeerd ki. Alles samen zal u dus minstens 1,5 à 2 maanden huur aan belastingen in rook zien opgaan.

Van bruto naar netto

De brutohuur is vrij gemakkelijk te berekenen. U moet echter ook personenbelasting en onroerende voorheffing betalen. Daarnaast zijn er nog herstellingen, onderhoud, verzekering, syndicuskosten, enz. Bovendien zal het weleens voorkomen dat het pand een paar maanden niet verhuurd raakt en laattijdige en slechte betalers beïnvloeden ook voor een stuk het rendement.

Het is dus moeilijk in te schatten wat precies uw nettorendement zal zijn. Als vuistregel hanteert u het best dat er netto slechts 8 maanden huur overblijft voor oudere huizen en appartementen en eventueel 9 maanden huur voor nieuwbouw. Meestal zal uw nettohuurrendement dus tussen de 1,8% en 2,5% uitkomen. Beloftes van promotoren of vastgoedmakelaars dat u vlot 5% per jaar kunt opstrijken, zijn louter verkooppraatjes. Wat wel belangrijk is, is het feit dat uw huurrendement in principe een geïndexeerd rendement is dat meestijgt met de inflatie.

Meerwaarde

Wellicht kunt er toch op rekenen dat de prijzen op middellange termijn minstens zullen stijgen met het inflatiepercentage, plus 1%. Uiteraard hangt alles af van de ligging van het pand. Let wel, wanneer u het pand binnen de vijf jaar verkoopt, dan wordt u op de meerwaarde belast tegen 16,5% (plus gemeentebelasting). U betaalt wel enkel belastingen op het gedeelte van de meerwaarde (na aankoopkosten en uitgevoerde werken) dat hoger ligt dan 5% per jaar.