De huurprijs van uw handelspand verhogen na een renovatie?
De handelshuur verhogen
Het pand is meer waard na de werken... U verhuurt een pand in een groter gebouw waar onlangs renovatiewerken gebeurden. Door die werken is ook de handelszaak volgens u meer waard geworden. U zou dan ook graag de huurprijs verhogen.
Kan dat bij een lopende handelshuur? U kunt niet zomaar op eender welk moment de huurprijs aanpassen. Enkel tijdens de laatste drie maanden van elke driejarige periode kunnen zowel de huurder als de verhuurder aan de vrederechter een herziening van de huurprijs vragen.
Wat zijn de voorwaarden? Enkel als de normale huurwaarde van het pand ten gevolge van nieuwe externe omstandigheden ten minste 15% meer bedraagt dan de in het contract bedongen huurprijs, kunt u als verhuurder de herziening van de huurprijs vragen. Deze nieuwe omstandigheden moeten de huurwaarde beïnvloeden gedurende de volledige driejarige termijn na herziening.
De aanvankelijke huur in vraag stellen, kan niet. Werd er initieel een (in vergelijking met andere panden) te lage huurprijs bedongen, dan kunt u dat niet ‘rechtzetten’ door een herziening van de huurprijs te vragen. De verhoging moet echt wel het gevolg zijn van nieuwe omstandigheden.
Kan dat na renovatiewerken? Gaat het om renovatiewerken door de huurder, dan komen die niet in aanmerking. Het Hof van Cassatie oordeelde echter eerder, in een geval waar een verhuurder, bij een concreet schadegeval, werken uitvoerde waardoor de toestand van het gebouw merkelijk verbeterd was, dat hij de huurprijs mocht verhogen (Cass., 22.05.1998) . Ook een verbouwing door de vereniging van mede-eigenaars kan mogelijk een ‘externe’ omstandigheid zijn. Daar heeft u als verhuurder immers eveneens niet echt (volledig) zelf over te beslissen.
Hoe kunt u dat aantonen?
Niet op basis van één schattingsverslag! De vrederechter (vred. Antwerpen, 11.04.2019) oordeelde onlangs dat het niet volstaat om de huidige huurwaarde van het pand te laten schatten door een beëdigde schatter. De verhuurder moest ook bewijzen dat de zgn. normale huurwaarde, nl. die bij de aanvang van de huur, lager was. Hij had dus eigenlijk ook een schattingsverslag van bij de aanvang van de huur nodig.
Altijd twee schattingsverslagen nodig? Het gaat natuurlijk maar om de uitspraak van één rechter. Veel experten gaan er momenteel nog steeds van uit dat de initieel bedongen huurprijs overeenstemt met de huurwaarde van dat moment. Eén schattingsverslag is dan wel voldoende. Enkel als er aanwijzingen zijn dat de huurprijs hoger of lager was dan die van vergelijkbare panden in de buurt, zou dat anders zijn.
Tip. Wilt u echt op zeker spelen, bv. indien u een handelspand verhuurt in een appartementsgebouw, dan kunt u dus het best al een schattingsverslag door een beëdigde schatter laten opmaken bij het ingaan van de huur.
Werd de handelshuur hernieuwd? In dat geval gaat men bij een herzieningsvraag terugkijken naar de normale huurprijs ten tijde van de handelshuurhernieuwing en niet bij aanvang van het contract. U heeft dus een schattingsverslag nodig van dat moment.