HANDELSHUUR - VERHUURDER - 24.02.2020

De huurprijs van uw handelspand verhogen na een renovatie?

U verhuurt een handelspand in een gebouw dat onlangs gerenoveerd werd. U zou graag de kostprijs van die werken recupereren door de huur te verhogen. Kan dat ook tijdens de looptijd van de handelshuur en wat is er dan van belang?

De handelshuur verhogen

Het pand is meer waard na de werken... U verhuurt een pand in een groter gebouw waar onlangs renovatiewerken gebeurden. Door die werken is ook de handelszaak volgens u meer waard geworden. U zou dan ook graag de huurprijs verhogen.

Kan dat bij een lopende handelshuur? U kunt niet zomaar op eender welk moment de huurprijs aanpassen. Enkel tijdens de laatste drie maanden van elke driejarige periode kunnen zowel de huurder als de verhuurder aan de vrederechter een herziening van de huurprijs vragen.

Wat zijn de voorwaarden? Enkel als de normale huurwaarde van het pand ten gevolge van nieuwe externe omstandigheden ten minste 15% meer bedraagt dan de in het contract bedongen huurprijs, kunt u als verhuurder de herziening van de huurprijs vragen. Deze nieuwe omstandigheden moeten de huurwaarde beïnvloeden gedurende de volledige driejarige termijn na herziening.

De aanvankelijke huur in vraag stellen, kan niet. Werd er initieel een (in vergelijking met andere panden) te lage huurprijs bedongen, dan kunt u dat niet ‘rechtzetten’ door een herziening van de huurprijs te vragen. De verhoging moet echt wel het gevolg zijn van nieuwe omstandigheden.

Kan dat na renovatiewerken? Gaat het om renovatiewerken door de huurder, dan komen die niet in aanmerking. Het Hof van Cassatie oordeelde echter eerder, in een geval waar een verhuurder, bij een concreet schadegeval, werken uitvoerde waardoor de toestand van het gebouw merkelijk verbeterd was, dat hij de huurprijs mocht verhogen (Cass., 22.05.1998) . Ook een verbouwing door de vereniging van mede-eigenaars kan mogelijk een ‘externe’ omstandigheid zijn. Daar heeft u als verhuurder immers eveneens niet echt (volledig) zelf over te beslissen.

Hoe kunt u dat aantonen?

Niet op basis van één schattingsverslag! De vrederechter (vred. Antwerpen, 11.04.2019) oordeelde onlangs dat het niet volstaat om de huidige huurwaarde van het pand te laten schatten door een beëdigde schatter. De verhuurder moest ook bewijzen dat de zgn. normale huurwaarde, nl. die bij de aanvang van de huur, lager was. Hij had dus eigenlijk ook een schattingsverslag van bij de aanvang van de huur nodig.

Altijd twee schattingsverslagen nodig? Het gaat natuurlijk maar om de uitspraak van één rechter. Veel experten gaan er momenteel nog steeds van uit dat de initieel bedongen huurprijs overeenstemt met de huurwaarde van dat moment. Eén schattingsverslag is dan wel voldoende. Enkel als er aanwijzingen zijn dat de huurprijs hoger of lager was dan die van vergelijkbare panden in de buurt, zou dat anders zijn.

Tip.  Wilt u echt op zeker spelen, bv. indien u een handelspand verhuurt in een appartementsgebouw, dan kunt u dus het best al een schattingsverslag door een beëdigde schatter laten opmaken bij het ingaan van de huur.

Werd de handelshuur hernieuwd? In dat geval gaat men bij een herzieningsvraag terugkijken naar de normale huurprijs ten tijde van de handelshuurhernieuwing en niet bij aanvang van het contract. U heeft dus een schattingsverslag nodig van dat moment.

Een renovatie in het gebouw waar u een handelspand verhuurt, kan aanleiding zijn om de huurprijs na drie of zes jaar te verhogen. U moet wel dan aantonen dat de ‘normale’ huurwaarde hierdoor ten minste 15% gestegen is. Daarvoor beschikt u het best over een schattingsverslag van bij de ingang van de huur. Een schattingsverslag van na de werken is immers voor sommige rechters blijkbaar onvoldoende.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878