ONVERDEELDHEID - 27.02.2020

Een ‘onverdeeld’ pand verhuren?

Kunt u alleen beslissen om een huurder te zoeken of om de huur op te zeggen wanneer u samen met uw mede-erfgenamen of met de partner waar u vroeger mee samenwoonde een onroerend goed bezit? Wie kan er dan optreden als er achterstallen zijn? Hoe verdeelt u de huurgelden onder elkaar? Welke stappen kunt u ondernemen als de mede-eigenaars hun medewerking weigeren?

Wettelijke regels. Als u samen met anderen erfgenaam bent in een nalatenschap waarin zich onroerende goederen bevinden, dan bent u tot de vereffening-verdeling daarvan in onverdeeldheid wat betreft die onroerende goederen. Dat is ook het geval als u samen met uw samenwonende (ex-)partner een onroerend goed gekocht heeft. Als een onroerend goed in onverdeeldheid is, dan mag elke mede-eigenaar alleen daden van behoud en van voorlopig beheer stellen (art. 577-2, §5 BW) . Zo kunt u als mede-eigenaar bijvoorbeeld de premie voor de brandverzekering betalen en daarna bij de andere mede-eigenaars hun aandeel opvragen. U kunt ook dringende en noodzakelijke herstellingen aan het onroerend goed laten uitvoeren. Als daar kosten aan gekoppeld zijn, dan kunnen die ten laste gelegd worden van de onverdeeldheid. Voor het stellen van daden van beheer en daden van beschikking is volgens de wet wel de medewerking van alle mede-eigenaars nodig (art. 577-2, §6 BW) . Zo moet u het akkoord hebben van de andere eigenaars om het onroerend goed te verkopen of om niet-dringende maar nuttige werken, zoals het plaatsen van een nieuwe badkamer of keuken, aan het onroerend goed uit te (laten) voeren.

Verhuren. Als mede-eigenaar kunt u niet alleen beslissen om een onroerend goed te verhuren, zelfs niet voor een korte termijn, in afwachting van de vereffening-verdeling. Het maakt daarbij niet uit of er sprake is van een woninghuur, een gemeenrechtelijke huur of een handelshuur. Het verhuren van een onroerend goed is nu eenmaal een daad van beheer en niet van voorlopig beheer. Als u toch alleen een huurovereenkomst sluit, dan is die overeenkomst niet-tegenstelbaar aan de andere eigenaars, die er dus niet door gebonden zijn. De huurder kan dan een schadevergoeding van u vragen. Laat de andere eigenaars dus altijd het huurcontract mee ondertekenen, of vraag dat ze u een schriftelijke volmacht geven om alleen tot het verhuren van het pand over te gaan. Reageren uw mede-eigenaars niet hoewel ze weten dat u het pand alleen verhuurd heeft, dan kunt u proberen te argumenteren dat ze stilzwijgend akkoord gingen.

Achterstallen. U kunt als individuele mede-eigenaar wel alleen een schrijven richten aan een huurder om de huurprijs te indexeren of de huurder aanmanen om zijn achterstallen aan te zuiveren. Dat zijn immers daden van behoud of minstens van voorlopig beheer. Om alleen een procedure te starten om huurachterstallen te innen, de ontbinding van de lopende huur te vragen alsook een vergoeding wegens de ontbinding ten laste van de huurder bent u niet bevoegd. Daarvoor heeft u het akkoord van de andere mede-eigenaars nodig. Dat is nu eenmaal een daad van beheer.

Opzeggen. Ook het opzeggen van de lopende huurovereenkomst gaat verder dan een daad van bewaring of van voorlopig beheer. Heeft u het akkoord van de andere mede-eigenaars niet en zegt u de huur toch op, dan zal de opzeg niet geldig zijn. Hetzelfde geldt als u alleen de huurovereenkomst in onderling akkoord met de huurder zou beëindigen. Uw mede-eigenaars zijn door een dergelijk akkoord al evenmin gebonden. Vraagt een handelshuurder een huurhernieuwing, dan moet hij die vraag aan alle mede-eigenaars richten, behalve als een van u als gevolmachtigde optreedt. U hoeft als mede-eigenaars wel niet samen te reageren op deze vraag. De weigering van de huurhernieuwing door een van de mede-eigenaars volstaat om de hernieuwing niet zomaar te laten doorgaan.

Inkomsten. De huurgelden worden verdeeld over de mede-eigenaars in functie van hun aandeel in het onroerend goed. Hetzelfde geldt trouwens ook voor de uitgaven die noodzakelijk verband houden met het verhuurde goed zoals de onroerende voorheffing, de brandverzekering, de kosten die verband houden met de gemene delen van het gebouw en die ten laste zijn van de eigenaar, enz. U kunt zelf de afrekening in onderling overleg opstellen of ze laten opmaken door de notaris die gelast wordt met de vereffening-verdeling. Als een van de mede-eigenaars het onroerend goed zelf bewoont, is die een woonst-/bezettingsvergoeding verschuldigd aan de andere mede-eigenaars en dit ten belope van hun deel in de eigendom van het pand. Om die vergoeding te bepalen wordt er gekeken naar de huurwaarde van het pand.

Machtiging. Een mede-eigenaar kan de overige mede-eigenaars noodzaken om deel te nemen aan daden van beheer waarvan de rechter de noodzakelijkheid erkent (art. 577-2, §6 BW) . Als een mede-eigenaar weigert om zijn akkoord te geven met een daad van beheer zoals het verhuren van het pand, dan kunt u dus naar de rechtbank stappen. U kunt dan argumenteren dat wat u voorstelt kadert in een goed beheer, terwijl de andere eigenaars zich zonder geldige reden tegen uw voorstel verzetten.

Als u onverdeeld eigenaar bent van een onroerend goed, dan kunt u zelf alleen daden van behoud en van voorlopig beheer stellen. Om het pand te verhuren heeft u daarentegen het akkoord nodig van de andere mede-eigenaars. Treedt u toch alleen op, dan is de overeenkomst niet geldig en riskeert u dat de huurder een schadevergoeding van u vordert. Hetzelfde geldt als u de huur wilt opzeggen of een procedure wilt starten om de huur te laten ontbinden of om huurachterstallen op te vragen. Een schrijven richten aan de huurder om huurachterstallen op te vragen of om een indexering toe te passen, kunt u wel perfect op eigen initiatief ondernemen. Weigeren uw mede-eigenaars zonder goede reden om mee te werken, dan kunt u naar de vrederechter stappen.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

klantenservice@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878