VENNOOTSCHAP - WONING VIA VENNOOTSCHAP - 10.02.2020

Optimaliseer uw voordeel alle aard (VAA) gratis woonst

Bij een ‘gemengd’ gebruikt pand wordt het kadastraal inkomen (ki) doorgaans op basis van de gebruikte oppervlakte opgesplitst om het VAA gratis woonst te berekenen. Meestal is het echter interessanter om dat op een andere manier te doen...

Gemengd gebruikt pand

Voordeel gratis woonst. Bezit uw vennootschap een ‘gemengd’ pand waarvan u een deel privé bewoont en waarvan een deel bv. als kantoor- of winkelruimte gebruikt wordt, dan wordt uw VAA gratis woonst berekend op basis van het deel van het ki dat overeenkomt met uw privé bewoond gedeelte. Voor de berekening van het VAA moet u dan de volgende formule toepassen: privédeel van het geïndexeerde ki x 100/60 x 2, verhoogd met 2/3 als de woonst gemeubileerd is.

Voorbeeld. Stel dat u in een pand van uw vennootschap woont met een ki van € 3.000 (ongeïndexeerd). Op het gelijkvloers bevindt zich uw kantoorruimte en op de eerste verdieping woont u privé als zaakvoerder. Het privédeel bedraagt dus 50% van de totale oppervlakte van het pand. Uw VAA gratis woonst voor 2020 bedraagt dan € 9.246,67 (€ 3.000 x 1,8492 (indexatiecoëfficiënt inkomstenjaar 2020) x 100/60 x 2 x 50%). Indien uw sociale bijdragen en personenbelasting samen 60% bedragen, kost dit voordeel u voor 2020 netto € 5.548.

Huurwaarde i.p.v. oppervlakte?

Andere verhouding. U kunt die verdeling van het ki echter ook doen op basis van de huurwaarde van beide gedeelten. Stel dat de huurwaarde van de kantoorruimte echter bv. € 2.000/maand en die van het appartement op de eerste verdieping € 1.000/maand bedraagt, dan wordt uw VAA berekend op basis van slechts 1/3 van het ki.

Besparing VAA. Op basis van de huurwaarde bedraagt uw VAA slechts € 6.163,33 (€ 3.000 x 1,8492 (indexatiecoëfficiënt inkomstenjaar 2020) x 100/60 x 2 x 1/3). Indien we veronderstellen dat uw sociale bijdragen en personenbelasting samen 60% bedragen, kost dit u netto slechts € 3.698. Door gebruik te maken van de huurwaarde i.p.v. de oppervlakte, bespaart men in dit concrete geval netto € 1.850 (€ 5.548 - € 3.698).

Mag dat wel? De rechtspraak heeft die voordeligere methode al aanvaard. Een verdeling op basis van de huurwaarde die steunt op voldoende betrouwbare en objectieve gegevens, verdient volgens de rechter de voorkeur op het criterium van de oppervlakte (Gent, 19.01.2010, rb. Brussel, 28.06.2013) .

Hoe onderbouwt u die huurwaarde? Uw controleur is wellicht voorstander van de minder voordelige verdeling op basis van het ki en zal vragen dat u hem aantoont dat de huurwaarde die u hanteert, wel correct is. Via internet, immokantoren, notarissen, ... vindt u huurprijzen voor panden gelijkaardig aan dat van u. Overtuig hem ook met de stelling dat de ki’s dateren van de jaren 70 en geen representatieve vertaling meer vormen van de werkelijke huurwaarde.

Tip. Het verslag van een vastgoedexpert zal uw controleur sneller aanvaarden dan uw eigen opzoekwerk.

Let op! Uw controleur zou op basis van enkele parlementaire vragen (parl. vr. nr. 467 van 24.06.2013 en nr. 1312 van 02.06.2006) kunnen beweren dat u de ‘schifting’ van het ki niet zelf mag doen, maar dat aan het kadaster moet vragen. Dat staat echter nergens in de wet. U kunt dus zo’n aanvraag indienen bij het kadaster om discussie te vermijden, maar dat is niet verplicht.

Download onze rekentool van http://tipsenadvies-vrijeberoepen.be/download – code PA 28.11.02.

Verdeel voor de berekening van het voordeel alle aard gratis woonst het kadastraal inkomen op basis van de huurwaarde in plaats van op basis van de gebruikte oppervlakte. Doorgaans is daardoor uw voordeel gratis woonst kleiner. De huurwaarde van bijvoorbeeld een kantoor- of winkelruimte ligt namelijk meestal hoger dan deze van een woning.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878