ONROEREND GOED - 20.02.2020

Optioneel btw-stelsel onroerende verhuur: KB verduidelijkt hoe u de keuze moet maken

Sinds 1 januari 2019 is het, zoals u weet, onder bepaalde voorwaarden mogelijk om ervoor te kiezen om de verhuur van een onroerend goed dat door de huurder beroepsmatig gebruikt wordt, aan btw te onderwerpen. Een recent gepubliceerd KB regelt nu de wijze waarop de keuze voor toepassing van het btw-stelsel moet gebeuren. Wat moet u hierover weten?

Optioneel btw-stelsel

Waarover gaat het?

In principe is de verhuur van een onroerend goed vrijgesteld van btw. Zoals we eerder berichtten, kunnen de partijen (zowel verhuurder als huurder) onder bepaalde voorwaarden evenwel kiezen voor de toepassing van het btw-stelsel (art. 44, §3, 2°, d) W.Btw) . Concreet zal de verhuurder dan enerzijds btw moeten rekenen op de huurprijs. Anderzijds zal hij dan ook de btw op de oprichting van het gebouw of de btw op uitgevoerde werken aan het gebouw in aftrek kunnen brengen.

Hoedanigheid van de huurder

Er zijn twee grondvoorwaarden waaraan voldaan moet zijn, opdat voor de toepassing van het btw-stelsel gekozen zou kunnen worden. De eerste heeft te maken met de hoedanigheid van de huurder, de tweede met het onroerend goed dat het voorwerp kan uitmaken van het optionele btw-stelsel.

Wat de hoedanigheid van de huurder betreft, is het zo dat het optionele btw-stelsel alleen maar van toepassing is als de huurder een btw-plichtige is die de goederen uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-plichtige verleent.

Aard van het onroerend goed

Het moet ook gaan om de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, desgevallend met inbegrip van het bijbehorende terrein. De verhuur van louter een stuk grond valt dus buiten het toepassingsgebied van de optionele btw-heffing.

Bovendien is in principe vereist dat het een nieuw gebouw of fundamenteel vernieuwd gebouw betreft. Deze voorwaarde geldt niet voor gebouwen die hoofdzakelijk gebruikt worden als magazijn of opslagruimte.

Concreet moet de btw op werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting van het nieuwe gebouw of tot de vernieuwbouw van het reeds bestaande gebouw, ten vroegste opeisbaar geworden zijn op 1 oktober 2018.

Uitoefenen optie

Principe

Zowel de verhuurder als de huurder moeten ervoor kiezen om de verhuring van het pand aan btw te onderwerpen. Oefenen ze deze optie niet uit, dan is de optionele btw-heffing niet van toepassing en zal de huurprijs dus in principe niet aan btw onderworpen worden.

De btw-optie moet ook gezamenlijk door de verhuurder en huurder uitgeoefend worden. Beide partijen moeten dus akkoord gaan.

Hoe moet de optie uitgeoefend worden?

Daarover is nu dus ook duidelijkheid gekomen. U heeft de keuze tussen een afzonderlijke verklaring of een specifiek op te nemen clausule in het huurcontract (nieuw art. 7quater van KB nr. 10, zoals ingevoegd door KB 07.11.2019, BS 25.11.2019) . Een kennisgeving van een afschrift van die verklaring of van het huurcontract aan de Btw is niet vereist.

Afzonderlijke verklaring

Die verklaring moet minimaal de volgende vermeldingen bevatten: (i) naam, adres en btw-nummer van de verhuurder en de huurder; (ii) identificatie van het gebouw of het gedeelte van het gebouw, desgevallend met inbegrip van het bijbehorende terrein: hiermee worden het adres en de kadastrale gegevens bedoeld; (iii) de wilsverklaring om de verhuur met btw te belasten; (iv) de datum waarop de optie uitwerking heeft.

Die datum is dan de datum waarop het huurcontract ingaat. De optie is immers definitief en onherroepelijk: ze geldt voor de gehele duur van het huurcontract. Het is aangewezen om dit ook expliciet te vermelden.

Deze verklaring moet door de verhuurder en de huurder ondertekend worden, uiterlijk op het tijdstip van uitwerking van de huurovereenkomst.

Specifieke clausule in het huurcontract

Bovengenoemde vermeldingen hoeven niet het voorwerp uit te maken van een afzonderlijke verklaring; ze mogen ook opgenomen worden in de huurovereenkomst zelf.

Aandachtspunten

Stilzwijgende verlenging

Bij een stilzwijgende verlenging van een huurovereenkomst met toepassing van de btw-optie, moet geen aanvullende optieverklaring opgesteld worden door de partijen.

Informatieplicht

Het is ook van belang dat specifiek voorzien wordt dat de huurder de verhuurder onmiddellijk schriftelijk zal informeren zodra hij verwacht niet meer te kunnen voldoen aan de voorwaarden om toepassing te kunnen (blijven) maken van de optionele btw-heffing (bv. de huurder is niet langer btw-plichtig of hij gaat het goed ook voor privédoeleinden gebruiken) en dat de verhuurder in dat geval dan het recht heeft om de ontbinding van de overeenkomst in te roepen.

Kost btw-herziening

Vindt er wegens de wijziging van de hoedanigheid van de huurder of wegens een wijziging van het gebruik door de huurder, een btw-herziening plaats in hoofde van de verhuurder, dan is het aangewezen dat gestipuleerd wordt dat de btw-kost van de herziening (m.i.v. eventuele boeten en nalatigheidsinteresten) door de verhuurder op de huurder verhaald kan worden.

Vrijgestelde btw-plichtigen

Het is niet vereist dat de huurder een btw-nummer heeft om het optionele stelsel te kunnen toepassen. Ook vrijgestelde btw-plichtigen van artikel 44 W.Btw (bv. een dokter, een verzekeringsmakelaar, een kinderdagverblijf, enz.) komen daarvoor in aanmerking. Het is in zo’n geval zeker aangewezen om de precieze activiteiten van de huurder waarvoor hij btw-plichtig is, zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven in het huurcontract.

Btw-tarief

Vermeld het percentage van het btw-tarief niet, want dat kan natuurlijk wijzigen. Het is beter om te stellen dat de huurprijs onderworpen is aan het normaal btw-tarief. Is in het concrete geval een verlaagd btw-tarief van toepassing, neem dan op dat de huurprijs onderworpen is aan het verlaagd btw-tarief dat thans 6% (bv. voor de verhuur van schoolgebouwen) of 12% (bv. voor de verhuur van woonzorgcentra) bedraagt.

Bijkomende kosten

Is de huurprijs aan btw onderworpen, dan is dat in principe ook zo voor alle bijkomende kosten en lasten die aan de huurder doorgerekend worden (bv. gemeenschappelijke kosten van nutsvoorzieningen, onroerende voorheffing, verzekeringen, enz.). Neem dat ook zo op in de verklaring.

Overgangsregeling

Voor lopende huurovereenkomsten waarbij er sinds 1 januari 2019 de intentie was om te opteren voor de toepassing van de btw, heeft u tijd tot eind februari 2020 om hetzij een afzonderlijke verklaring, hetzij een addendum bij het huurcontract te voegen waarin bovengenoemde vermeldingen opgenomen worden.

Adviezen

  • Als u een nieuw gebouw verhuurt aan een btw-plichtige huurder die het pand ook voor zijn btw-plichtige activiteit gebruikt, dan kunt u in onderling akkoord kiezen voor het optionele btw-stelsel.
  • U kunt die optie uitoefenen via een afzonderlijke verklaring die door de partijen uiterlijk op het tijdstip van de uitwerking van de huurovereenkomst ondertekend moet worden of via een specifieke clausule in het huurcontract.
  • Voor lopende huurovereenkomsten waarbij er sinds 1 januari 2019 de intentie was om te opteren voor het optionele btw-stelsel, heeft u tot eind februari 2020 de tijd om een afzonderlijke verklaring of een addendum op te stellen.
  • Bepaal altijd dat u de eventuele kost van een btw-herziening wegens een wijziging van de hoedanigheid van de huurder of een wijziging van het gebruik, op de huurder kunt verhalen.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878