AFTREKBARE BTW - ONROEREND GOED - 13.02.2020

Toevallige btw-plichtige en btw-aftrek

De zgn. toevallige btw-plichtige? Dat is inderdaad de hoedanigheid die u bekomt als u een pand verkoopt met btw. Dat houdt kortweg in dat u dan als verkoper een recht op aftrek heeft van de btw die u zelf betaald heeft bij de aankoop of de oprichting van het gebouw. In dat laatste geval is dan m.a.w. de btw die u zelf betaalde aan uw aannemers aftrekbaar van de btw op de verkoopprijs van het pand. Alleen het verschil is dan door te storten aan de schatkist.

Alleen nieuwe gebouwen! Dat kent u. Een gebouw kan alleen verkocht worden met btw in de mate dat het voor de Btw nog als nieuw aangemerkt wordt. Concreet betekent dit dat een gebouw met btw verkocht kan worden tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van ingebruikname.

Tip.  Er wordt in principe geen onderscheid meer gemaakt tussen het gebouw en de grond. De grond wordt m.a.w. samen met het gebouw verkocht met toepassing van btw.

Welke btw is allemaal aftrekbaar? In feite is dat alle btw die betaald werd op leveringen en/of diensten die bijgedragen hebben tot de oprichting van het gebouw. Dat is dus in eerste instantie de btw op de facturen van de aannemers, maar desgevallend ook de btw op de aankoop van materiaal als de verkoper veel zelf gedaan heeft.

Tip.  Ook de btw op de huur van machines om bepaalde werkzaamheden te kunnen uitvoeren, is zonder probleem aftrekbaar.

Wat met de btw op sloopwerken? Is het nieuwe pand in de plaats gekomen van een oud pand dat eerst gesloopt werd, dan is inderdaad de vraag of de btw op die sloopwerkzaamheden ook voor aftrek in aanmerking komt. Strikt genomen hebben die sloopwerkzaamheden immers geen betrekking op de oprichting van het nieuwe gebouw.

Wel bijgedragen in de totstandkoming van de nieuwbouw. De ‘oprichting’ van het nieuwe gebouw mag dus m.a.w. ruim geïnterpreteerd worden. In enge zin heeft de afbraak van het oude gebouw geen betrekking op de oprichting van het nieuwe, maar in de ruime zin uiteraard wel. Zonder de afbraakwerken had het nieuwe pand immers niet gebouwd kunnen worden. In dezelfde zin is ook de btw op nivelleringswerken aftrekbaar, net zoals de btw op de werken voor het aanleggen van afvoerbuizen, tuinen, perken, enz.

Let op!  In het kader van de optionele verhuur worden afbraakwerken niet beschouwd als werken met het oog op de oprichting van een gebouw, maar dat heeft enkel en alleen betrekking op die specifieke regelgeving. Dat was nl. bedoeld om bepaalde gebouwen waarvoor er reeds vóór 1 oktober 2018 voorbereidingen getroffen waren, niet uit te sluiten van de onroerende verhuur.