VASTGOED - 20.02.2020

Wanneer zijn kosten van een pand in uw vennootschap nu eigenlijk aftrekbaar?

Wanneer aftrekbaar?

Vier voorwaarden

Kosten van een vennootschap zijn maar (in principe fiscaal aftrekbare) beroepskosten als ze voldoen aan vier voorwaarden (art. 49 WIB 92) . Ze moeten ten eerste noodzakelijk met de uitoefening van de beroepswerkzaamheid verband houden. Verder moeten ze tijdens het boekjaar gedaan of gedragen zijn of het karakter van een zekere en vaststaande schuld verkregen hebben. Ten derde moeten ze gestaafd zijn met bewijsstukken of gerechtvaardigd zijn wat echtheid en bedrag betreft. Tot slot moeten ze gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Intentionaliteitsvoorwaarde

Het is die laatste voorwaarde, de intentionaliteitsvoorwaarde, die de fiscus de laatste jaren gebruikt om de aftrek van kosten van gebouwen te weigeren. De bewijslast van de aftrekbaarheid van beroepskosten ligt bij de belastingplichtige, dus kan de fiscus zich ertoe beperken om aan de vennootschap te vragen te bewijzen dat ze de kosten van het pand ten laste neemt om eigen belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. Hoe dit bewijs geleverd moet worden, is in eerste instantie afhankelijk van het gebruik dat van het pand gemaakt wordt. We onderscheiden daarbij drie situaties.

Drie situaties

Pand gebruikt voor de eigen activiteit

Wanneer uw vennootschap een pand volledig gebruikt voor haar eigen activiteiten (bv. als kantoor, atelier, ...), zal de fiscus normaal gezien de aftrek van de kosten niet in vraag stellen. Het maakt dan in principe niet uit of de vennootschap volle eigenaar is, dan wel enkel het vruchtgebruik van het pand heeft. Als de fiscus vragen heeft bij het vruchtgebruik, zullen die normaal gezien gaan over de waardering.

Verhuurd pand

Als het gaat om een vastgoedvennootschap, dan valt deze situatie samen met de eerste, zodat de aftrek van de kosten normaal gezien aanvaard wordt. Als de verhuur van onroerende goederen geen hoofdactiviteit is van uw vennootschap, dan is op het eerste gezicht ook voldaan aan de voorwaarde dat de kosten van het pand gemaakt moeten worden om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. Huurinkomsten zijn voor uw vennootschap immers belastbaar. U moet hier echter een onderscheid maken tussen volle eigendom en vruchtgebruik.

Volle eigendom of vruchtgebruik?

Gaat het om volle eigendom, dan verdwijnt het pand normaal gezien pas weer uit de vennootschap doordat het verkocht wordt of omdat het bij de vereffening aan de aandeelhouders toebedeeld wordt. Op dat moment realiseert de vennootschap meestal een belastbare meerwaarde. Zelfs als de verhuur een verlieslatende operatie geweest is, kan dus nog verantwoord worden dat de afschrijvingen en andere kosten gemaakt werden om belastbare inkomsten te verkrijgen, nl. de meerwaarde wanneer het pand de vennootschap verlaat.

Een pand in vruchtgebruik verdwijnt echter automatisch, en zonder meerwaarde, uit het vermogen van de vennootschap wanneer de vruchtgebruiktermijn verstrijkt. Daarom kan in geval van vruchtgebruik de fiscus de aftrek weigeren, als al van bij de aanvang duidelijk is dat de verhuur nooit winstgevend zal zijn, omdat de huuropbrengsten nooit de kosten zullen overtreffen (Gent, 09.11.2010, 06.09.2016 en 13.02.2018; Antwerpen, 07.11.2017 en 14.11.2017) en dat de kosten dus enkel de bedrijfsleider-blote eigenaar ten goede komen (Cass., 21.06.2019) .

Cruciaal is dus dat het de bedoeling moet zijn om van de verhuur een winstgevende verrichting te maken. Geen enkele onafhankelijke vennootschap zal immers willens en wetens een transactie aangaan waarvan bij voorbaat vaststaat dat de kosten de baten overtreffen. Stel daarom voor de aankoop van het vruchtgebruik een realistisch financieel plan op waaruit in elk geval de bedoeling om winst te maken blijkt. Als dit door omstandigheden toch niet lukt, kan de fiscus de aftrek niet verwerpen enkel en alleen omdat de kosten hoger zijn dan het bedrag van de inkomsten waardoor ze verkregen of behouden konden worden (Cass., 23.04.2010; Antwerpen, 26.05.2015 en 27.02.2018; rb. Gent, 28.05.2019) .

Pand gebruikt door de bedrijfsleiders

Deze situatie wordt door de fiscus het meest geviseerd en komt dus ook het meest aan bod in de rechtspraak. Het is ook in deze situatie dat de zgn. bezoldigingstheorie relevant is. De kern van die theorie is dat de kosten van een pand aftrekbaar zijn als ze gemaakt werden om aan de bedrijfsleider een voordeel alle aard van gratis bewoning toe te kennen. Een voordeel alle aard is immers loon, en een bedrijfsleidersbezoldiging is in principe een aftrekbare beroepskost (art. 195, §1, al. 1 WIB 92) .

De bezoldigingstheorie werd principieel aanvaard door het Hof van Cassatie (Cass., 13.11.2014 en 14.10.2016) , maar met de belangrijke nuance dat aangetoond moet worden dat tegenover de kosten om aan de bedrijfsleider een gratis of goedkope woning ter beschikking te stellen, werkelijke prestaties van de bedrijfsleider staan. Het loutere feit dat er een voordeel gratis bewoning aangegeven is, is onvoldoende om de aftrek te rechtvaardigen.

Feitenkwestie

Of de werkelijke prestaties van de bedrijfsleider aangetoond worden, is een feitenkwestie die bij discussie tussen fiscus en belastingplichtige door de rechter beoordeeld moet worden. Helaas is de rechtspraak in de meeste gevallen van oordeel dat het vereiste bewijs niet geleverd wordt, zodat de aftrek van de kosten van het pand niet aanvaard wordt (Antwerpen, 10.01.2017, 28.03.2017, 07.11.2017, 06.02.2018, 28.03.2018 en 27.11.2018; Bergen, 15.11.2017; Gent, 06.09.2016, 17.10.2017, 19.12.2017, 02.01.2018, 09.01.2018, 10.04.2018 en 04.12.2018; Luik, 28.11.2016) .

Verloningspolitiek

In de arresten van deze hoven komt geregeld de opmerking voor dat ‘de bezoldigingstheorie niet toelaat onder het mom van geleverde prestaties van de bedrijfsleider zonder meer allerhande uitgaven van persoonlijke aard af te wentelen op de vennootschap’. In dit verband is het nuttig om de verwerving van het vruchtgebruik te kaderen in de verloningspolitiek van de bedrijfsleider(s) en daarover het een en ander op papier te zetten, bv. een apart punt te wijden aan uw bezoldigingen (in natura) in de verslagen aan de jaarvergadering en de verslagen inzake zgn. tegenstrijdig belang bij de aankoop van het vruchtgebruik. Houd er wel rekening mee dat zulke documenten de kans vergroten dat de aftrek aanvaard zal worden door de fiscus en de rechter, maar dit niet garanderen.

Volle eigendom

Is uw vennootschap volle eigenaar van het pand dat u gratis bewoont, dan kunt u zich niet enkel op de bezoldigingstheorie beroepen, maar is ook de latere mogelijke meerwaarde een belastbaar inkomen dat de aftrek van de kosten kan verantwoorden. Dat is wat er gebeurd is in de recente zaak die in de pers ter sprake gekomen is (Gent, 03.12.2019) . Een krantentitel als ‘Appartement aan zee toch fiscaal aftrekbaar’ moet u dus nuanceren. Mocht de vennootschap in kwestie slechts het vruchtgebruik van de appartementen gehad hebben, dan had ze enkel de bezoldigingstheorie als argument, en dan is het nog maar de vraag of, gelet op de vele negatieve arresten ter zake van het Gentse hof van beroep, de aftrek van de kosten aanvaard geweest zou zijn.