ONROEREND GOED - AFTREKBARE BTW - 11.03.2020

Aankoop pand in aanbouw, te verhuren met btw?

De optionele verhuur van een pand met btw

Algemene principes

Optionele btw-verhuur. Onroerende verhuur is in principe vrijgesteld van btw, maar zoals bekend, bestaat sinds 1 januari 2019 de mogelijkheid om te opteren voor verhuur met btw. Het zijn de partijen, dus huurder én verhuurder, die daar uitdrukkelijk voor moeten opteren (art. 44, §3, 2°, d W.Btw) .

Voordeel? Dat ligt uiteraard voor de hand. De verhuurder zal btw rekenen op de huurprijs en krijgt daardoor een recht op aftrek van de btw die hij zelf betaald heeft aan de aannemers bij de oprichting van het gebouw.

Alleen tussen btw-plichtigen! Dat is inderdaad wel een voorwaarde. Er kan alleen verhuurd worden mét btw als de huurder zelf een btw-plichtige is én hij het onroerend goed uitsluitend gebruikt in het kader van zijn economische activiteit die hem de hoedanigheid van btw-plichtige verleent. Een woning verhuren met btw kan dus niet!

Tip. Een btw-plichtige is niet noodzakelijk een btw-plichtige met volledig recht op aftrek. Een huurder-arts of een verzekeringsmakelaar kan er dus ook voor opteren om te huren met btw.

De zgn. temporele toepassingsvoorwaarde

Alleen voor ‘nieuwe’ gebouwen. Opdat het optionele btw-stelsel toegepast zou kunnen worden, is inderdaad vereist dat het gaat om een ‘nieuw’ gebouw. Om na te gaan of het gebouw ‘nieuw’ is, moet er gekeken worden naar de situatie op 1 oktober 2018. Concreet mag er op die datum namelijk nog geen btw opeisbaar geworden zijn op werken in onroerende staat die leiden tot de oprichting van het nieuwe gebouw. Is dat wel het geval, dan kan de btw-optie niet toegepast worden.

Behalve als het gaat om magazijnen! Inderdaad, daarvoor geldt een uitzondering. Voor magazijnen en opslagplaatsen is m.a.w. niet vereist dat het gaat om ‘nieuwe’ gebouwen. Ook de verhuur van reeds bestaande gebouwen die hoofdzakelijk gebruikt worden voor het opslaan van goederen, kan onder het optionele btw-stelsel vallen.

Ook bij vernieuwbouw? Ook een zgn. fundamenteel vernieuwd gebouw komt in aanmerking voor de toepassing van de btw-optie. In de eerste plaats is er sprake van ‘fundamentele vernieuwbouw’ als het gebouw een ingrijpende wijziging ondergaan heeft in zijn aard en in zijn structuur, zoals draagmuren, vloeren, traphallen, een liftkoker, enz., en in voorkomend geval in zijn bestemming. Daarnaast kan ook de kostprijs van de werken bepalen of het gaat om fundamentele vernieuwbouw met belangrijke wijziging, nl. als de prijs van de werken exclusief btw minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de uitvoering van de werken, de grond buiten beschouwing gelaten.

Twee data van belang dus? Inderdaad! In de eerste plaats is dat dan 1 januari 2019, zijnde de datum waarop een huurcontract met toepassing van de btw-optie in werking kan treden of m.a.w. de datum waarop de optie voor de eerste keer uitgeoefend kan worden. Daarnaast moet rekening gehouden worden met 1 oktober 2018, de datum die van belang is om te beoordelen of het al dan niet gaat om een ‘nieuw’ gebouw en of de optie dus überhaupt uitgeoefend kan worden.

Wat mag er eventueel al wel gebeurd zijn vóór 1 oktober 2018?

Wat geen werk in onroerende staat is. Daar komt dat kortweg inderdaad op neer. Alle verrichtingen die ook bijdragen tot de oprichting van het nieuwe gebouw, maar die op zich geen werken in onroerende staat zijn, mogen al wel gebeurd zijn vóór 1 oktober 2018.

Kan het iets concreter? Het gaat in de eerste plaats om alle prestaties die intellectueel of, meer algemeen, immaterieel van aard zijn, zoals de diensten van architecten, landmeters en veiligheidscoördinatoren, enz., alsook alle voorbereidende werken m.b.t. de inrichting van de werf en de huur van materialen en/of machines.

Tip. Ook afbraakwerken en werken met betrekking tot de grond, zoals saneringswerken, mogen al plaatsgevonden hebben vóór 1 oktober 2018.

Wat bij aankoop van een pand in aanbouw?

U koopt een pand met btw

‘Nieuw’ pand mét btw. U koopt nu in 2020 een gebouw met btw, wat per definitie inhoudt dat het nog gaat om een nieuw gebouw voor de Btw. Dat is met name het geval als u het pand koopt vóór 31 december van het tweede jaar dat volgt op de ingebruikname.

Let op!  Dat is dus een andere definitie van een ‘nieuw’ gebouw dan deze die van belang is voor de optionele btw-verhuur.

Altijd te verhuren met btw?

Neen! Het is m.a.w. niet omdat u een ‘nieuw’ pand koopt met btw, dat u het ook automatisch kunt verhuren met btw.

1 oktober 2018 blijft van belang! U moet als koper m.a.w. nagaan of er vóór 1 oktober 2018 btw opeisbaar geworden is op werken in onroerende staat die bijdragen tot de oprichting van het gebouw. Het feit dat de btw bij u als koper opeisbaar geworden is na 1 oktober 2018, is dus niet relevant.

Bouwheer telt, niet koper! De datum van 1 oktober is inderdaad van belang in de relatie bouwheer-aannemers.

Tip. Facturaties gedaan door een onderaannemer aan een aannemer staan de toepassing van het optionele stelsel niet in de weg, ook al zijn zij uitgereikt vóór 1 oktober 2018 (circ. 2019/C/25, II, 4) .