Beslissing over afbraak en heropbouw na het recente arrest
Beslissing over afbraak en heropbouw
Unanimiteit nodig? Onder de oude wetgeving inzake appartementsmede-eigendom kon de vereniging van mede-eigenaars (VME) enkel bij unanimiteit van de stemmen beslissen om tot volledige afbraak en wederopbouw van een appartementsgebouw over te gaan.
4/5Â meerderheid sinds 01.01.2019. Sinds 01.01.2019 kon de algemene vergadering van mede-eigenaars in specifiek bij wet opgesomde gevallen bij 4/5Â meerderheid beslissen over de afbraak of volledige heropbouw van het gebouw.
Enkel in drie gevallen. Van deze mogelijkheid kon enkel gebruikgemaakt worden in drie gevallen, nl. o.a. wanneer de afbraak en wederopbouw nodig zijn omwille van ofwel hygiëne ofwel veiligheid. Hygiëne kan slaan op bv. een ratten- of termietenplaag; veiligheid op verzakkende funderingen of muren die overhellen.
Tip. Â Het kan ten slotte ook wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Dat kan bv. het geval zijn als het opruimen van asbest noodzakelijk is.
Afstand doen met compensatie mogelijk. De mede-eigenaar die niet over de nodige financiële middelen beschikt om de bijdragen in de volledige heropbouw te financieren, kan afstand doen van zijn privatieve kavel aan de andere mede-eigenaars. Dit is enkel mogelijk indien de waarde van zijn kavel lager is dan de bijdragen in de totale kostprijs van de werken. Dit moet gebeuren tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgelegde compensatie.
Uitspraak Grondwettelijk Hof
Vernietiging van deze bepaling. Een projectontwikkelaar ging niet akkoord met deze bepaling en vorderde de vernietiging bij het Grondwettelijk Hof (arrest van 20.02.2020) . Het Hof vernietigde de nieuwe regeling. Het vond immers dat de voorziene waarborgen onvoldoende waren om het eigendomsrecht van de mede-eigenaars te beschermen. Wel laat het Hof de deur open voor de wetgever, die opnieuw de 4/5Â meerderheid kan invoeren op voorwaarde dat de VME de zaak aanhangig maakt bij de vrederechter, die oordeelt over de wettigheid van de beslissing en eventueel aan een deskundige advies kan vragen over het bedrag van de compensatie.
Wat is precies het gevolg?
Opnieuw unanimiteit nodig. Door het feit dat het Hof deze bepaling van de nieuwe Appartementswet vernietigd heeft, kan dit artikel niet meer toegepast worden. De VME zal geen beslissing tot afbraak en wederopbouw meer mogen nemen bij 4/5 meerderheid. Deze beslissing zal net als vóór 01.01.2019 opnieuw bij unanimiteit genomen moeten worden.
Wat als er reeds een beslissing is? Werd er reeds beslist met een 4/5Â meerderheid, dan kan deze beslissing, indien ze nog geen vier maanden oud is, met succes aangevochten worden bij de vrederechter.
Let op! Het is niet duidelijk wat er moet gebeuren met oudere beslissingen. De vraag is of die wel geldig zijn en of ze ook vernietigd kunnen worden omdat ze genomen zijn op grond van een vernietigde bepaling. Het is alleszins aangewezen dat de wetgever zo snel mogelijk ingrijpt en dit regelt.