BELASTBARE INKOMSTEN - MEERWAARDEN - 17.03.2020

Is winst op de verkoop van de eigen woning belastbaar?

Een vrouw verkoopt na een relatiebreuk een woning die ze samen met haar partner gekocht had. De fiscus belast de winst als een ‘snelle’ meerwaarde. Volgens de vrouw is dat ten onrechte wegens eigen woning. Wat zei de rechter?

Een vrouw koopt op 24.11.2009 een pand samen met haar partner, waarmee ze op dat moment feitelijk samenwoont in een huurwoning. Het is de bedoeling om na verbouwingen naar het gekochte pand te verhuizen, maar daar komt het niet van, omdat de relatie kort na de aankoop stukloopt en de feitelijke samenwoning beëindigd wordt. Op 21.11.2012 wordt de woning weer verkocht.

Standpunt Administratie

De fiscus stuurt een bericht van wijziging. De meerwaarde op de verkoop van het pand is volgens hem belastbaar als een divers inkomen.

Standpunt rechter

De rechter geeft de fiscus ongelijk. De belastbaarheid van ‘snelle’ meerwaarden op gebouwen geldt niet als het gebouw de eigen woning is. Ook een pand dat door de belastingplichtige niet effectief bewoond wordt, wordt als de eigen woning beschouwd wanneer voor de niet-bewoning een professionele of sociale reden was. In dit geval was er een sociale reden, nl. de relatiebreuk.

Commentaar

Divers inkomen. Zgn. snelle meerwaarden op gebouwen zijn belastbaar als een divers inkomen (art. 90, 10° WIB 92) . Het tarief bedraagt 16,5% plus gemeentebelasting (art. 171, 4°, e WIB 92) .

Snelle meerwaarde? Daarvan is sprake als u een gebouw verkoopt binnen 5 jaar nadat u het gekocht heeft, of nadat de persoon die het u geschonken heeft, het gekocht heeft en de verkoop gebeurd is binnen 3 jaar na de schenking. Er is ook een snelle meerwaarde als u een grond kocht of geschonken kreeg, daarop binnen 5 jaar na de aankoop begint te bouwen en het gebouw verkoopt binnen 5 jaar na de eerste ingebruikname.

Tip.  De belastbare meerwaarde is kleiner dan het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs. U mag dat bedrag nog verminderen met zowel werkelijke als forfaitaire kosten (art. 101, §2 WIB 92) en zelfs nog rekening houden met de inflatieperiode (nl. de verbeterde aankoopprijs (aankoopprijs + kosten) nog te verhogen met 5% per volledig jaar tussen aankoop en verkoop).

Ook voor eigen woning? Neen. De eigen woning is de woning waarvan het kadastraal inkomen (ki) gedurende een ononderbroken periode van minstens 1 jaar vóór de maand van de verkoop, vrijgesteld is van personenbelasting (art. 93bis, 1° WIB 92) .

Tip 1.  Tussen die 12 maanden en de maand van de verkoop mag een periode van max. 6 maanden liggen waarin de woning niet gebruikt is.

Tip 2.  Heeft u gedurende de vereiste 12 maanden het pand niet zelf bewoond wegens beroepsredenen of redenen van sociale aard, dan behoudt u toch de vrijstelling van het ki (art. 5/5, §4, lid 2, 2° a en b Bijzondere Financieringswet) en is een ev. snelle meerwaarde bijgevolg niet belastbaar.

Wat zijn sociale redenen? Controleurs moeten bij de beoordeling een ruim standpunt innemen (Comm. IB 16/20) . Behalve relatieproblemen zijn aanvaardbare sociale redenen dat u wegens ziekte of ouderdom elders verblijft, bv. in een rusthuis, dat de woning te duur is in onderhoud, dat u een handicap heeft waarvoor de woning niet aangepast is, dat u ingetrokken bent bij uw hulpbehoevende ouders (ruling nr. 2014.545, 25.11.2014) , ...

Let op!  Het intrekken bij een nieuwe partner aanvaardt de fiscus normaal gezien niet als sociale reden.

Winst op de ‘snelle’ verkoop van uw eigen woning is niet belastbaar als divers inkomen. Een woning die u niet effectief bewoont, kan toch als eigen woning beschouwd worden indien de niet-bewoning een sociale reden heeft (relatiebreuk, ziekte, ouderdom, een handicap, inwoning bij uw hulpbehoevende ouders, ...).

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

klantenservice@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878