Onroerende voorheffing: kunt u verminderingen genieten wegens improductiviteit?

Onroerende voorheffing

Op gebouwen, gronden, ...

Is het onroerend goed gelegen op het Vlaamse grondgebied, dan is er onroerende voorheffing verschuldigd. Gebouwen en gronden zijn aldus belastbaar, maar ook onroerend ‘materieel en outillage’ gebruikt voor de productie. Hiermee worden bijvoorbeeld de grotere machines in fabrieken bedoeld.

Wie is belastingplichtig?

De belastingplichtige is de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker. De belastingplichtige die eigenaar is op 1 januari 2020 is de belasting verschuldigd voor aanslagjaar 2020.

Kadastraal inkomen bepalen

De basis van de belasting is het kadastraal inkomen (ki). Het ki voor gebouwen en gronden stemt overeen met de gemiddelde jaarlijkse nettohuuropbrengsten, bepaald op 1 januari 1975 en wordt sindsdien enkel jaarlijks geïndexeerd. Voor materieel en outillage wordt het ki bepaald door de aanschaffingswaarde van de machine te vermenigvuldigen met 5,3% en nogmaals met 30%. Een investering ten belope van € 100.000 geeft dus een ki van € 1.590 (= € 100.000 x 5,3% x 30%).

Corona voor bedrijven: uitstel van betaling

Vooreerst kan meegegeven worden dat ook de Vlaamse overheid omwille van het coronavirus steunmaatregelen ingevoerd heeft. Zo werd er beslist om de aanslagbiljetten voor de onroerende voorheffing later uit te sturen om te vermijden dat bedrijven in liquiditeitsproblemen zouden komen.

Volgens de Vlaamse Belastingadministratie (Vlabel) betekent dit dat ongeveer € 1 miljard aan belastingen niet geïnd zal worden in het voorjaar, maar pas in het najaar. De aanslagbiljetten zullen pas vanaf september uitgestuurd worden naar de bedrijven.

Vermindering improductiviteit

Naast een specifieke coronamaatregel bestaat er een algemene vermindering wegens improductiviteit. Deze maatregelen kunnen de belastingdruk in economisch moeilijke momenten mogelijk drukken.

Als een onroerend goed volstrekt geen inkomsten opgebracht heeft, dan zegt de wetgever dat het goed ‘improductief’ geweest is. De onroerende voorheffing kan dan proportioneel verminderd worden.

Aanvragen via bezwaarprocedure

Aangezien improductiviteit een uitzonderlijke situatie is, moet de proportionele vermindering ieder jaar opnieuw aangevraagd worden via een bezwaarschrift. U heeft in principe tijd tot 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar om de vermindering aan te vragen. Deze termijn kan nog verlengd worden wanneer het aanslagbiljet later verzonden wordt door Vlabel, bijvoorbeeld wanneer het aanslagbiljet voor aanslagjaar 2020 pas verzonden wordt in 2021. Er geldt immers een termijn van minstens drie maanden na ontvangst van het aanslagbiljet.

Tip. Is uw onroerend goed van maart tot juli 2019 improductief geweest, dan kunt u dus nog een bezwaar indienen tot 31 maart 2020. Is het aanslagbiljet echter maar verstuurd in januari 2020, dan heeft u tijd tot april 2020. In principe moet u de aanslag wel volledig betalen en kunt u via het bezwaar het improductieve gedeelte terugvorderen.

Voorwaarden ‘gebouwd onroerend goed’

Gaat het om een woning of fabrieksgebouw, dan moet aan volgende voorwaarden voldaan zijn:

• Het betreft een niet-gemeubileerd onroerend goed. Stelt u uw gemeubileerde vakantiewoning te huur via Airbnb en heeft u omwille van de crisis geen bezoekers kunnen ontvangen, dan zal u dus geen beroep kunnen doen op deze regeling.
• De improductiviteit duurde meer dan 90 dagen tijdens het kalenderjaar (hoeft niet opeenvolgend te zijn). Een leegstand bijvoorbeeld tussen 01.03.2020 en 28.03.2020 en tussen 01.07.2020 en 05.09.2020 is in totaal meer dan 90 dagen en komt dus in aanmerking.
• De improductiviteit moet onvrijwillig zijn. Deze voorwaarde wordt zeer strikt gecontroleerd en alle bewijsmateriaal wordt opgevraagd (bv. facturen van elektriciteit, gas, waterverbruik). Duurt de improductiviteit meer dan 12 maanden, dan wordt deze voorwaarde nog strikter bekeken. Let wel, deze voorwaarde is altijd een zeer moeilijke feitenkwestie. Aan u om aan te tonen dat het gebouw volledig leegstond en volstrekt niet gebruikt werd, dus bv. ook niet als opslagplaats voor afgedankte materialen.

Let op! Het zou kunnen dat u leegstandstaks verschuldigd bent indien u niet kunt aantonen dat bedrijfsruimten ten gevolge van bedrijfseconomische redenen geheel of gedeeltelijk leegstaan en dat u het gebouw in goede staat houdt.

Voorwaarden vernield gebouw

Bij vernieling van een gebouw kan de onroerende voorheffing proportioneel verminderd worden indien het vernielde gedeelte minstens 25% van het ki vertegenwoordigt en indien de vernieling veroorzaakt is door een ramp of een andere buitengewone gebeurtenis onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige (bv. plotse brand, instorting, etc. niet te wijten aan slecht onderhoud).

Voorwaarden ‘materieel en outillage’

Voor belastbare machines geldt dat er sprake moet zijn van een gedeeltelijke of volledige vernieling of buitengebruikstelling. Het gedeelte waarvoor improductiviteit gevraagd wordt, vertegenwoordigt minstens 25% van het ki (in de regel per perceel vastgesteld voor alle machines tezamen op dat perceel). De inactiviteit moet echter niet ‘onvrijwillig’ zijn. Het volstaat dat materieel en outillage gedurende minstens 90 dagen buiten werking geweest is.

Voorbeeld. Een fabriek met machines ligt meer dan 90 dagen stil omwille van economische crisis.

Het onroerend goed mag volstrekt niet in gebruik genomen zijn en volstrekt geen inkomsten opgebracht hebben. Zowel aan de voorwaarden van niet-ingebruikneming als aan die van improductiviteit moet voldaan zijn. Zijn er dus nog machines aanwezig in het fabrieksgebouw, ook al worden deze niet gebruikt, dan zal het moeilijk zijn om de volledige leegstand te bewijzen voor wat betreft de onroerende voorheffing verschuldigd op het ki van het fabrieksgebouw.

Indien de machines inderdaad stilgelegen hebben omwille van de crisis en het gaat om minstens 25% van het machinepark, dan zal in verhouding tot het aantal maanden vermindering verleend worden voor het gedeelte van het improductieve ki. Let wel, sedert 1998 zijn nieuwe machines niet meer belastbaar. Bovendien gelden er verschillende vrijstellingen en verminderingen bij desinvesteringen sinds 2008 of investeringen sinds 2014. Check dus zeker eerst uw aanslagbiljet om te bekijken of er überhaupt onroerende voorheffing verschuldigd is op uw machines.