VENNOOTSCHAP - WONING VIA VENNOOTSCHAP - 16.03.2020

Wat zit er (niet) in het voordeel alle aard gratis woning?

VAA gratis woning

Hoeveel? Het VAA voor een gratis woning is gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) van het ter beschikking gestelde pand of deel ervan x 100/60 x 2. Is het pand gemeubileerd, dan moet u het VAA nog eens vermenigvuldigen met 5/3 (art. 18, §3, 2 KB/WIB 92) . Voor inkomstenjaar 2020 bedraagt de zgn. indexatiecoëfficiënt voor het ki 1,8492. Vorig jaar was dat 1,8230.

Tip. U moet geen VAA aangeven voor de periodes waarin u het pand niet ‘ter beschikking’ heeft. Zet uw vennootschap bv. een appartement aan de kust vier maanden per jaar te huur, dan moet u maar 8/12 van het jaarlijkse VAA aangeven.

Wat zit er in het VAA?

Afschrijvingen. De afschrijvingen van de eigendom of het vruchtgebruik van het pand, en eventueel van het meubilair, worden volledig door het VAA gedekt. Het bedrag van de afschrijvingen is voor het VAA niet van belang. Enkel het ki telt.

Voorbeeld. BV A en BV B zijn allebei eigenaar van een pand met een ongeïndexeerd ki van € 1.000. A heeft er € 264.000 voor betaald en B € 330.000. Beide vennootschappen schrijven het pand af op 33 jaar en stellen het volledig ter beschikking van hun bestuurder. A heeft een jaarlijkse afschrijving van € 8.000 (€ 264.000 / 33) en B van € 10.000 (€ 330.000 / 33), maar het VAA bedraagt in beide gevallen € 6.163,33 (= € 1.849 x 100/60 x 2).

Onderhoud en herstellingen? Ja, de kosten daarvan worden door het VAA gedekt in zoverre ze ten laste zouden zijn van de verhuurder, als u zou huren. Bedoeld zijn bv. de kosten van onderhoud en herstelling van het dak, de gevels, de verwarmingsinstallatie, leidingen, ...

Onroerende voorheffing. Die is ten laste van de eigenaar. Rekent uw vennootschap die niet aan u door, dan moet u dus geen extra VAA aangeven.

Verbeteringswerken? Ja, de kosten van door uw vennootschap betaalde verbeteringswerken zijn in principe in het VAA inbegrepen. Wanneer uw vennootschap bv. nieuwe ramen plaatst, betegelt, een cv-installatie vervangt, de badkamer vernieuwt, ... moet u dus geen extra VAA aangeven.

Let op! Wanneer als gevolg van de werken het ki stijgt, stijgt uw VAA natuurlijk wel evenredig mee.

Wat zit er niet in het VAA?

Nutsvoorzieningen. Betaalt uw vennootschap de kosten van nutsvoorzieningen, dan moet u daarvoor extra VAA’s aangeven, die ook forfaitair bepaald worden. Voor 2020 gaat het om € 2.060 voor gratis verwarming en € 1.030 voor elektriciteit.

Tip. Voor gratis water moet u geen extra VAA aangeven (parl. vr. nr. 209, 27.12.1995) .

Onderhoud en herstellingen? De herstellings- en onderhoudskosten van het pand die normaal gezien ten laste zijn van de huurder, zitten niet in het VAA gratis woning. Betaalt uw vennootschap die, dan moet u dus een extra VAA aangeven (parl. vr. nr. 420, 22.06.2004; Gent, 20.12.2016) . Hetzelfde geldt voor de kosten van het onderhoud van de tuin, een vijver, een zwembad, ... (Gent, 24.12.2019) en voor de premies van de brandverzekering en van lokale taksen op de woning.

Hoeveel extra VAA? Voor de extra VAA’s bestaan geen forfaitaire bedragen. U moet de werkelijke waarde ervan voor u aangeven (art. 36, §1 WIB 92) . Dat kan een lager, maar ook een hoger bedrag zijn dan dat wat uw vennootschap betaald heeft of voor haar aftrekbaar is (parl. vr. nr. 579, 14.04.2010) .

Let op! De VAA zijn altijd inclusief btw, vermits u die als particulier niet kunt recupereren.