Woning kopen met BV en naar u privé bij de vereffening?
100% volle eigendom
Aankoop. Enkel uw BV(BA) koopt, privé koopt u niets. Is de woning niet meer nieuw voor de btw, dan betaalt uw vennootschap het gewone verkooprecht van 10% (Vlaanderen) of 12,5% (Wallonië, Brussel) op de verkoopprijs, of als die hoger is, op de verkoopwaarde van het pand. Ze heeft geen recht op de gunstregelingen inzake registratierechten die in alle drie de gewesten bestaan voor de gezinswoning, bv. het tarief van 6% in Vlaanderen of het abattement in Brussel of Wallonië.
Bezit. Uw BV(BA) kan het pand, behalve het grondaandeel, afschrijven over in principe 33 jaar. U kunt de aftrekbaarheid van de afschrijvingen en andere kosten van het pand, en meer bepaald dat uw vennootschap die kosten maakt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden, verdedigen met twee argumenten. Ten eerste met het feit dat wanneer het pand de vennootschap verlaat, zij daar normaal gezien op termijn een belastbare meerwaarde, lees: winst, op behaalt (Gent, 03.12.2019) . Ten tweede met de zgn. bezoldigingstheorie, die inhoudt dat de kosten gemaakt om werkelijke prestaties van u als bedrijfsleider te vergoeden met een voordeel van alle aard (VAA) (Cass., 13.11.2014 en 14.10.2016) . Privé moet u dan uiteraard dat VAA aangeven, dat gelijk is aan het kadastraal inkomen (ki) van het bewoonde gedeelte × 5/3 × 2.
Vereffening. Bij de vereffening van uw vennootschap wordt het pand aan u en de eventuele andere aandeelhouders toebedeeld als een liquidatie-uitkering in natura. Normaal gezien zal de verkoopwaarde van het pand hoger zijn dan de boekwaarde en dit verschil is voor uw vennootschap een belastbare meerwaarde. In het omgekeerde geval is het een aftrekbare minderwaarde. Tenzij uw vennootschap een NV is, moet u op de verwerving van het pand niet meer het algemeen verkooprecht betalen, maar enkel het vast recht van € 50. U was immers al (de enige) aandeelhouder toen uw BV(BA) het pand met het algemeen verkooprecht gekocht heeft.
Let op! In de mate dat de waarde van het pand hoger is dan het gestorte kapitaal van uw vennootschap, maakt ze deel uit van de liquidatiebonus en moet op het gebruteerde bedrag ervan 30% rv ingehouden worden.
Onverdeeldheid
Aankoop. Uw vennootschap koopt het pand samen met u aan: zij het grootste deel (bv. 95% of 90%), en u de rest. Uw vennootschap moet 10% of 12,5% betalen, op zijn onverdeeld aandeel in de eigendom, maar in Vlaanderen kunt u privé uw percentage in de onverdeeldheid kopen tegen 6% (standpunt nr. 18044, 18.09.2018) .
Bezit. De situatie tijdens het bezit van uw vennootschap verschilt niet van de eerste hypothese. U kunt voor de aftrekbaarheid van de kosten ook een beroep doen op de meerwaardetheorie (Antwerpen, 14.01.2020) . Een klein verschil voor u privé is dat het VAA wordt bepaald op het ki van het bewoonde gedeelte maal het eigendomspercentage van uw vennootschap. Bv. koopt u privé 5% en bewoont u 60% van het pand, dan is het VAA gelijk aan 95% van het ki × 60% × 5/3 × 2.
Vereffening. Op de beëindiging van een onverdeeldheid moet normaal gezien het verdeelrecht van 2,5% (Vlaanderen) of 1% (Wallonië, Brussel) betaald worden. U betaalt echter enkel € 50 vast recht wanneer u samen met uw (eenpersoons-)BV(BA) een pand in onverdeeldheid aangekocht heeft en er aan de onverdeeldheid een einde komt door de ontbinding van de vennootschap. De Vlaamse belastingdienst (Vlabel) heeft dat nog even ter discussie gesteld, maar dan toch aanvaard (standpunt nr. 18052, 25.07.2018) .
Vruchtgebruik
Aankoop. Zoals bij een aankoop in onverdeeldheid zijn uw BV(BA) en uzelf koper. Het verschil is dat nu uw vennootschap alleen maar een tijdelijk recht op het pand koopt in plaats van de volle eigendom. Privé koopt u ook geen volle eigendom, maar de blote eigendom. Uw vennootschap betaalt het verkooprecht op de waarde van het vruchtgebruik. In Vlaanderen kunt u privé in principe de blote eigendom kopen tegen 6% (standpunt nr. 18044, 18.09.2018) .
Bezit. Uw vennootschap schrijft niet af op het pand zelf, maar op het vruchtgebruik. Dat betekent dat de afschrijvingstermijn gelijk is aan de duur van het vruchtgebruik (bv. 25 jaar) en dat ook het vruchtgebruik op de grond afschrijfbaar is. Een wezenlijk verschil met de andere twee hypotheses is dat u de aftrekbaarheid van de afschrijvingen en andere kosten enkel kunt verdedigen met de bezoldigingstheorie, aangezien het vruchtgebruik normaal gezien niet met een meerwaarde verkocht zal worden, maar gewoon zal eindigen na bv. 25 jaar. Het VAA moet berekend worden op het volledige ki van het woongedeelte. Het feit dat uw vennootschap enkel het vruchtgebruik bezit, heeft dus geen invloed op het VAA.
Let op! De meeste rechtszaken waarin enkel de bezoldigingstheorie ingeroepen wordt om de aftrek van de kosten te verantwoorden, draaien wel negatief uit voor de belastingplichtige.
Vereffening. Bij het normale einde van een vruchtgebruik wordt u automatisch volle eigenaar van het pand. Uw vennootschap realiseert dan noch een meer-, noch een minderwaarde. Vereffent u echter uw vennootschap voordat de vruchtgebruiktermijn versteken is, dan moet u haar de waarde van het vruchtgebruik op dat moment vergoeden en dat geeft dan – naargelang van het geval – normaal gezien wel een geringe meerwaarde of eventueel minderwaarde. Aangezien de beëindiging van het vruchtgebruik het gevolg is van de ontbinding van uw (eenpersoons-)BV(BA), wordt deze vergoeding niet beschouwd als een verkoopprijs en moet u dus niet het verkooprecht betalen, maar enkel het vast recht van € 50.
Overzichtstabel
100% VOLLE EIGENDOM | ONVERDEELDHEID | VRUCHTGEBRUIK | |
AANKOOP | |||
BV(BA) koopt | 100% | grootste deel, bv. 95%, volle eigendom | vruchtgebruik, bv. 70% waarde volle eigendom |
registratierechten voor BV(BA) | 10% of 12,5% | 10% of 12,5% op aandeel volle eigendom | 10% of 12,5% op waarde vruchtgebruik |
u koopt | - | kleinste deel, bv. 5% volle eigendom | blote eigendom, bv. 30% waarde volle eigendom |
registratierechten voor u | - | indien voorwaarden enige gezinswoning voldaan: 6% op uw aandeel volle eigendom | indien voorwaarden enige gezinswoning voldaan: 6% op blote eigendom |
BEZIT | |||
aftrekbaarheid van kosten door vennootschap | meerwaarde- en bezoldigingstheorie | meerwaarde- en bezoldigingstheorie | enkel bezoldigingstheorie |
VAA | op ki woongedeelte | op ki woongedeelte × (bv.) 95% | op ki woongedeelte |
VEREFFENING BV(BA) | |||
meer (minder) waarde voor vennootschap? | ja | ja | ja, maar normaal beperkt |
registratierechten voor u | € 50 | € 50 | € 50 |