BELEGGEN - ONROEREND GOED - 14.04.2020

Beleggen in logistiek vastgoed

Met de coronacrisis en de vele gesloten winkels wordt er meer dan ooit online besteld. Ook daarvoor al zat de e-commerce echter in de lift. Een van de sectoren die daar enorm van profiteert, is het logistiek vastgoed. Hoe kunt u daarin gespreid beleggen en hoe zit dat fiscaal?

Door de groei van de e-commerce zijn logistieke panden in trek. Bij puur logistiek vastgoed gaat het dan om magazijnen, sorteercentra en distributiecentra, dus alle soorten ruimtes waar handelsgoederen tijdelijk opgeslagen worden om nadien verdeeld te worden. Grote productiebedrijven zijn hier klant: zij produceren de goederen, maar zijn niet gespecialiseerd in de logistiek van de verdeling. Daarnaast is er nog het semi-industrieel vastgoed waar de logistieke ruimte gecombineerd wordt met kantoren, productiehallen of een showroom. Vooral kmo’s zoeken die combinatie.

Hoe beleggen in logistiek vastgoed?

GVV’s. Op de beurs van Brussel noteren een aantal GVV’s (gereglementeerde vastgoedvennootschappen) die zich gespecialiseerd hebben in logistiek vastgoed. Door er aandelen van te kopen, wordt u dus mede-eigenaar van logistieke panden zonder dat u er voor de rest omkijken naar heeft. De bekendste zijn Montea en Warehouses De Pauw (WDP). Zij leggen zich exclusief toe op logistiek vastgoed. Bij Intervest Offices & Warehouses zit er naast kantoren ook heel wat logistiek vastgoed (ruim 60%) in portefeuille.

Montea. Voor Montea was 2019 een ‘grand cru’-jaar. Het breidde zijn vastgoedportefeuille met € 150 miljoen uit en is erin geslaagd de bezettingsgraad in het laatste kwartaal te verhogen van 98,6% naar 99,3%. Dat niveau werd nooit eerder bereikt. De portefeuille moet de komende twee jaar met nog eens een kwart toenemen tot € 1,45 miljard. Midden februari noteerde het aandeel op een recordkoers van € 100,40. Op het moment van schrijven staat de koers daar echter 15% onder.

WDP. Het vastgoed van Warehouses De Pauw ligt vooral in Nederland en België en in mindere mate in Roemenië, Frankrijk en Luxemburg. Het is een uitstekend beheerde speler in deze markt met een beloftevolle groeistrategie. De koers was al ver doorgestegen naar € 29,14, maar door de algemene beursdaling staat de koers daar op het moment van schrijven circa 14% onder.

Intervest Offices & Warehouses belegt vooral in België (82% van de portefeuille) en Nederland (18%). Het logistieke vastgoed is volledig bezet en daarop wil IOW ook verder inzetten ten nadele van kantoren, waar trouwens een aantal huurders dreigt te vertrekken. Ook hier zagen we een topkoers midden februari van € 29,35. Op het moment van schrijven staat die echter op slechts € 23.

Fiscaliteit

Enkel dividenden van GVV’s met minstens 60% zorgvastgoed in hun portefeuille genieten sinds 2017 een verlaagd rv-tarief van slechts 15% i.p.v. het standaardtarief van 30%. De beurstaksen bedragen 0,12% bij de aan- en de verkoop. GVV’s zijn de gulste dividendbetalers op de beurs. Dat is ook wettelijk vastgelegd: een GVV moet minstens 80% van haar winst uitkeren.

Conclusie

De lage rentestand zorgt voor een mooie bodem onder de vastgoedaandelen. Zij kunnen zich goedkoop financieren en hun portefeuille uitbreiden. Wanneer de langetermijnrente stijgt, wordt het een ander verhaal. Dan zal de groeistrategie van belang zijn. Wij zijn voorstander van een gespreide portefeuille, ook in GVV’s. Die kunnen wel een interessante diversificatie vormen voor 10% van uw portefeuille.

Door de groeiende e-commerce zit logistiek vastgoed in de lift. Dankzij de lage rente kunnen deze bedrijven goedkoop panden bijkopen. Wel opletten voor de waardering van deze aandelen: door de coronacrisis zijn er tijdelijk koopjes, maar de waarderingen kunnen snel weer oplopen. Zorg altijd voor een spreiding.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878