SUCCESSIERECHTEN - GESPLITSTE AANKOOP - 25.05.2020

De gesplitste aankoop versoepeld!

Voor vastgoed is de zgn. gesplitste aankoop de meest interessante techniek inzake successieplanning, omdat het nu niets extra meer kost. Hoe komt dat en wat is de huidige stand van zaken binnen de drie gewesten?

Gesplitste aankoop

Vruchtgebruik/blote eigendom. De techniek van de gesplitste aankoop wordt in de praktijk heel vaak toegepast voor bv. de aankoop van een tweede verblijf of een appartement om te verhuren. Bij een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik van het pand, terwijl de kinderen de blote eigendom ervan kopen. Hierdoor blijft het vruchtgebruik bij de ouders tot ze overlijden. De ouders kunnen dus heel hun leven in het onroerend goed wonen, het verhuren, enz.

Fiscaal interessant. Als de ouders overlijden, zal het vruchtgebruik uitdoven en belastingvrij overgaan op de kinderen als u de juiste spelregels volgt. Concreet betekent dit dat (1) de kinderen het geld hadden om de blote eigendom te kopen, (2) ze het geld daarvoor gebruikt hebben en (3) de waardering vruchtgebruik-blote eigendom correct is. In de praktijk gebruikt zowat elke notaris de wettelijke omzettabellen als waardering, alhoewel dat niet verplicht is. Volgt men deze spelregels niet, dan wordt op basis van een fictie (vermoeden) in de wet het pand toch onderworpen aan erfbelasting als de ouders overlijden.

Voorbeeld. De ouders (vader is 59 jaar en moeder is 57 jaar) willen een appartement kopen van € 300.000 om te verhuren en later zo hun pensioen aan te vullen. De waarde van het vruchtgebruik is dan volgens de wettelijke omzettabellen 30,05% (jongste echtgenoot telt). De ouders moeten dus 30,05% van € 300.000 of € 90.150 betalen voor het vruchtgebruik en de kinderen 69,95% of € 209.850 (€ 300.000 - € 90.150). Het is dus al bij al toch een groot bedrag dat de kinderen moeten verzamelen via een lening of een schenking.

Schenking vooraf

Doorgaans is het zo dat de kinderen op het moment van de aankoop onvoldoende geld hebben om de blote eigendom te kopen. In de praktijk wordt dit dan opgelost doordat de ouders eerst geld schenken aan de kinderen. Dit kan via een Belgische of Nederlandse notaris, maar ook via een bankgift.

Vroeger. Met het feit dat het geld vooraf aan de kinderen geschonken werd, had de fiscus vóór 01.06.2012 helemaal geen problemen. Sindsdien deed de fiscus daar echter wel moeilijk over en veranderde hij zelfs verschillende keren van standpunt. Het kwam er in grote lijnen op neer dat u de schenking vooraf moest laten registreren (lees: schenkbelasting betalen) om echt safe te zitten met uw constructie.

Huidige regeling Vlaanderen. Bij een gesplitste aankoop van een pand is het nu – na de uitspraak van de Raad van State van 12.06.2018 – voldoende dat er een schenking voorafgaand aan de notariële aankoopakte door de vruchtgebruiker (ouders) aan de blote eigenaar (kinderen) gebeurd is. De schenking moet niet meer geregistreerd worden. De voorafgaande schenking vormt dus een bewijs dat de kinderen over de nodige gelden beschikten om de aankoop te verrichten. Een gewone bankgift vooraf, zonder dat u daarop schenkbelasting betaalt, is nu dus voldoende. Wel moet de schenker nog drie jaar (binnenkort vier jaar in Vlaanderen) in leven blijven zoals bij een klassieke bankgift.

Brussel en Wallonië. De federale Belastingadministratie volgde Vlaanderen en bevestigde dat de voorafgaande schenking ook in Brussel en Wallonië niet geregistreerd moet worden (besl. 23.09.2019, Rep RJ S9/06-07) . Hierdoor gelden dezelfde regels in de drie gewesten en zijn er geen bijkomende kosten meer verbonden aan deze techniek.

Bij een gesplitste aankoop moest de schenking vooraf aan de kinderen geregistreerd worden tegen 3% schenkbelasting in Vlaanderen en Brussel (3,3% in Wallonië). Die vervelende verplichting en kost valt nu weg in de drie gewesten.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878