Factuur en btw bij werken in een appartementsgebouw

Factuur van aannemer aan VME

Gemeenschappelijke werken. Gaat het om werken in de hal, de trappenhal, de kelder, de lift, enz. door een aannemer die heel het gebouw aanbelangen en niet één bepaald appartement, dan stuurt de aannemer de factuur aan de vereniging van mede-eigenaars (VME).

Tip.  Geef aan de aannemer het ondernemingsnummer van de VME en het fysieke adres of e-mailadres waarnaar hij de factuur mag sturen.

Let op!  Op de factuur moet ook het adres van het appartementsgebouw vermeld worden en de precies uitgevoerde werken.

Geen factuur met ‘btw verlegd’. De VME heeft op zich immers wel rechtspersoonlijkheid, maar ze is niet btw-plichtig. Voor werken aan de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw moet dus steeds mét btw gefactureerd worden.

Mede-eigenaar wil btw recupereren?

Ondernemer kan dit doen. Een gewone privé-eigenaar kan dat niet, maar wel de mede-eigenaar of huurder die een professioneel pand heeft.

Let op!  Hij kan de btw enkel recupereren indien hij een volledig conforme btw-factuur heeft. Dat impliceert o.m. dat die op zijn naam opgemaakt moet zijn, dat zijn btw-nummer erop vermeld staat, enz. Een factuur van de VME is dus niet voldoende.

Wél als u een afrekening maakt! De Btw aanvaardt immers dat de ondernemer de btw kan aftrekken op basis van een gedetailleerde afrekening die u als syndicus minstens één keer per jaar opmaakt. Uit die afrekening moet in eerste instantie blijken wat de totale prijs is die betaald werd aan de aannemer en hoeveel btw er in totaal aangerekend werd. Vervolgens moet er voor elke mede-eigenaar of huurder die de btw wil recupereren, vermeld worden wat zijn aandeel is in de gemeenschappelijke kosten en in de betaalde btw.

Kan tarief van 6% gelden?

Wanneer mag dat toegepast worden? Het verlaagd btw-tarief van 6% geldt ten eerste enkel voor zgn. werken in onroerende staat, zoals dak- of schilderwerken, de plaatsing van een nieuwe voordeur, de herstelling van een garagepoort, enz.

Let op!  Bepaalde werken zijn expliciet uitgesloten van de toepassing van het verlaagd btw-tarief. Reinigingswerken (het gebruikelijke huishoudelijke onderhoud) en de werkuren van de tuinman zijn bv. onderworpen aan het normaal btw-tarief van 21%.

Verwarmingsketel en lift. Voor de installatie van een gezamenlijke verwarmingsketel in een appartementsgebouw en bij de levering en plaatsing van een lift is er vereist dat het gebouw minstens 15 jaar oud is opdat ook de ketel en de lift het 6%-tarief zouden kunnen genieten.

Enkel voor privéwoning van tien jaar oud. Het 6%-tarief mag bovendien enkel toegepast worden voor het gedeelte van de werken dat ten laste is van de appartementen die minstens tien jaar oud zijn en hoofdzakelijk gebruikt worden voor privébewoning.

Opsplitsing van factuur is dus soms nodig. Zijn er bv. ook kantoren of handelszaken in het gebouw, dan zal de aannemer een opsplitsing voorzien van zijn factuurbedrag. Zo niet, dan moet hij over het volledige bedrag 21% btw rekenen. Wellicht vraagt hij u als syndicus in dat geval om een attest over hoe hij die opsplitsing moet maken.