BTW - ONROEREND GOED - 06.05.2020

Hoe de eerste ingebruikname van een pand bewijzen?

Het moment van eerste ingebruikname van een gebouw is van belang om het met btw te kunnen kopen en ook om slechts 6% btw te betalen op werken aan een privéwoning. Hoe zit dat en hoe bewijst u die eerste ingebruikname?

Nieuw gebouw: aankoop met btw

Principe. Op de aankoop van een gebouw moeten normaal gezien registratierechten betaald worden. Is het gebouw echter ‘nieuw’, dan kan het met btw verkocht worden. Dit is interessant als uw vennootschap het pand koopt om te gebruiken voor een aan de btw onderworpen activiteit. Ze kan dan immers de btw recupereren.

Wanneer ‘nieuw’? Een gebouw is voor de verkoop met btw nieuw tot 31 december van het tweede jaar volgend op dat van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming (art. 8 §1 W.Btw) . Er wordt enkel rekening gehouden met het jaar van de eerste ingebruikneming, niet met de datum. Stel dat gebouw A voor het eerst in gebruik is genomen op 31.12.2019 en gebouw B op 01.01.2020. Gebouw A is dan nieuw tot 31.12.2021, gebouw B tot 31.12.2022.

Woning van ten minste 10 jaar

Principe. Voor werken aan een gebouw geldt in principe het normale btw-tarief van 21%. Gaat het echter over een ‘oud’ gebouw dat uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning gebruikt wordt (of zal worden) dan is het btw-tarief maar 6%, ook als uw vennootschap eigenaar of vruchtgebruiker is.

Wanneer ‘oud’? Een gebouw is oud wanneer de eerste ingebruikname ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum waarop de btw op de werken opeisbaar wordt (Tabel A, rubriek XXXVIII, §1, 3° KB/W.Btw nr. 20) . Voor werken uitgevoerd tot 11.02.2016 was dat maar vijf jaar.

Hoe berekend? Op basis van de letterlijke wettekst moet de termijn van dag tot dag berekend worden. De Btw aanvaardt echter dat de voorwaarde vervuld is als de woning voor het eerst in gebruik genomen is ten laatste in de loop van het tiende (of vroeger vijfde) kalenderjaar dat voorafgaat aan het tijdstip van opeisbaarheid van de btw op de werken (parl. vr. nr. 308, Claes, 13.01.2010) . Kortom, zoals voor de berekening van het ‘nieuw’ zijn, is enkel het jaar van de eerste ingebruikname van belang, niet de exacte datum.

Hoe eerste ingebruikname bewijzen?

Wat zegt de wet? De wet vermeldt geen specifiek criterium om het moment van eerste ingebruikname te bewijzen. Dit is een zgn. feitenkwestie, die u met alle bewijsmiddelen van het gemeen recht behalve de eed kunt bewijzen.

Concreet dossier. De heer A had in 2009 werken laten uitvoeren aan zijn woning. Vermits hij aan de aannemer verklaard had dat hij de woning in december 2004 in gebruik genomen had, factureerde die de werken tegen 6% btw. Volgens de btw-controleur moest dat tegen 21% zijn. De eerste ingebruikname zou nl. pas in januari 2005 gebeurd zijn volgens de aangifte bij het kadaster, en de echtgenote van A had er zich ook pas in januari 2005 gedomicilieerd.

Oordeel van de rechter? Die stelde dat A de ingebruikname in 2004 bewezen had met documenten inzake het einde van het huurcontract voor de vorige woning, een ereloonnota van de architect over de voorlopige oplevering van de nieuwe woning op 02.12.2004, facturen uit 2004 voor de aansluiting van nutsvoorzieningen, de levering van mazout en van meubels in de nieuwe woning, enz. De facturatie tegen 6% btw was dus correct (Brussel, 25.09.2019) .

Een gebouw met btw kopen kan tot 31.12 van het tweede jaar na dat van de eerste ingebruikname. Voor werken aan een woning vanaf het tiende jaar na de ingebruikname is de btw niet 21% maar 6%. De ingebruikname is een feitenkwestie en mag u bewijzen met facturen van aansluiting op nutsvoorzieningen, levering van meubels enz.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

klantenservice@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878