ONROEREND GOED - AFTREKBARE BTW - 05.05.2020

Huur kwijtschelden: met of zonder btw-gevolgen?

U verhuurt een pand of een magazijn met btw. Wat als u wegens de coronacrisis beslist om de huurder enkele maanden huur kwijt te schelden? Welke gevolgen heeft dat op het vlak van btw?

Kwijtschelding van huur en btw

Verhuur met btw, maar nu even niet?

Verhuur onroerend goed met btw. U weet dat dit een uitzondering is. In principe is de verhuur van een onroerend goed immers vrijgesteld van btw (art. 44, §3, 2° W.Btw) . De verhuur van garages of magazijnen is echter mét btw. Ook de zgn. onroerende financieringshuur is onderworpen aan btw.

Ook optionele verhuur met btw mogelijk! Dat is er sinds 1 januari 2019 inderdaad ook nog bijgekomen. In een b2b-context kunnen de verhuurder en de huurder er, onder bepaalde voorwaarden, namelijk voor opteren om de verhuur aan btw te onderwerpen.

Kunt u huur tijdelijk kwijtschelden? Ja, zonder meer! Wilt u uw huurder wat ademruimte geven in deze coronacrisis door hem 1 of 2 maanden huur kwijt te schelden, dan is er niets of niemand die u dat kan beletten. U kunt dus perfect 2 maanden geen huur vragen en bijgevolg ook geen btw op die huur.

Let op!  Twee maanden huur vragen zonder btw, kan uiteraard niet

Gevolgen op het vlak van btw?

Had u al een factuur gestuurd? Dat is inderdaad wel cruciaal. Zodra u een factuur opmaakt, wordt de btw immers opeisbaar en moet die factuur meegenomen worden in uw eerstvolgende btw-aangifte. Had u daarentegen nog geen factuur gemaakt voor de maanden huur die u wilt kwijtschelden, dan is die btw nog niet opeisbaar geworden en bijgevolg ook niet verschuldigd. Er stellen zich in dat geval m.a.w. geen problemen op het vlak van btw.

Had u dan niet moeten factureren? Dat is inderdaad een goede bedenking. Stel dat u een huurcontract heeft met uw huurder voor 5 jaar waarin staat dat deze u maandelijks € 1.000 + btw verschuldigd is. In theorie zou er dan bij een controle binnen 2 à 3 jaar geopperd kunnen worden dat u slechts 10 maanden huur gefactureerd heeft, terwijl u contractueel recht had op 12 maanden. U had dus die resterende 2 maanden ook moeten factureren, uiterlijk de 15de van de maand die volgt...

Effectief een probleem? Mogelijk, maar dat is gemakkelijk te vermijden. Komt u met uw huurder overeen om 2 maanden huur kwijt te schelden, zet dit dan op papier om later elke discussie dienaangaande te vermijden.

U heeft al wel gefactureerd? Had u de maanden huur die u kwijtscheldt al wel gefactureerd, dan is de btw wel reeds opeisbaar geworden. U moet deze dan m.a.w. wel als verschuldigd opnemen in uw btw-aangifte. Hetzelfde doet zich trouwens voor als de huurder u voor de maanden die u gaat kwijtschelden, al betaald heeft.

Toch nog kwijt te schelden? Absoluut. Ook nu kan niets of niemand beletten dat u die reeds gefactureerde en/of betaalde huur gaat kwijtschelden.

Wat met de btw? Geen probleem. De reeds gefactureerde en/of zelfs doorgestorte btw kunt u recupereren. De btw-regelgeving voorziet immers concreet in de mogelijkheid om een teruggave van de btw te claimen, omdat u een prijsvermindering toekent aan uw huurder (art. 77, §1, 2° W.Btw) . De reden van de prijsvermindering is niet van belang voor de uitoefening van de btw-teruggave.

Voorwaarden? Is de huurder een particulier, dan kan de btw alleen teruggevraagd worden als u kunt aantonen dat u dit bedrag ook effectief terugbetaald heeft aan de huurder. In alle andere gevallen bent u verplicht om een creditnota op te maken met vermelding van het bedrag van de teruggevraagde btw (art. 79, §1 W.Btw) .

Wat in geval van verbondenheid tussen huurder en verhuurder?

Huurprijs moet marktconform zijn! Hoeveel huur u vraagt, bepaalt u in principe zelf. De Btw moeit zich daar dus niet mee. Bent u als verhuurder echter nauw verbonden met de huurder en heeft deze laatste geen volledig recht op btw-aftrek, dan is wel vereist dat de huurprijs marktconform is (art. 33, §2bis W.Btw) .

Tip.  Zet de kwijtschelding ook in dit geval dus het best op papier.

Gevolgen voor uw btw-aftrek?

Niet bij een tijdelijke kwijtschelding

Tijdelijk versus permanent? Inderdaad, een tijdelijke kwijtschelding van de huurprijs heeft in principe geen gevolgen voor uw recht op aftrek van btw als verhuurder. Zou die kwijtschelding permanent worden, dan stelt u het pand de facto gratis ter beschikking en in dat geval komt uw recht op aftrek uiteraard wel in het gedrang.

Zet het op papier. Dat is ook hier inderdaad het beste. Behandel de kwijtschelding bij voorkeur als een korting, dan is er nooit een probleem.

Wel opletten met onroerende leasing

Vanwaar het verschil? Kortweg, omdat er bij onroerende leasing specifieke voorwaarden gelden om de btw te kunnen recupereren en die moeten dan uiteraard vervuld blijven.

Concreet. Vereist bij onroerende leasing is dat de periodieke huurprijzen die door de leasingnemer betaald moeten worden, het de leasinggever mogelijk moeten maken om binnen het herzieningstijdvak van 15 jaar het geïnvesteerde kapitaal integraal weder samen te stellen (art. 1 KB nr. 30) . Bij een effectieve kwijtschelding van huur kan dit dus een probleem geven, bij uitstel van betaling uiteraard niet.

Een kwijtschelding van de huurprijs heeft in principe geen btw-gevolgen. Was de huur reeds gefactureerd of betaald, dan volstaat het om een creditnota op te maken wegens een toegestane prijsvermindering of korting. Ook uw btw-aftrek komt dan niet in het gedrang door deze tijdelijke gratis terbeschikkingstelling.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

klantenservice@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878