Uw vastgoedvennootschap toch goedkoop laten vererven?

Wanneer erven tegen gunsttarieven?

Gunsttarieven onder voorwaarden. Er bestaan in de drie gewesten gunsttarieven voor wie de aandelen van een familiale vennootschap erft. In Vlaanderen en in Brussel zijn de tarieven 3% en 7% en in het Waals gewest zelfs 0%! In elk gewest zijn er bepaalde voorwaarden, niet alleen om dat tarief te kunnen krijgen (de zgn. participatie- en de activiteitsvoorwaarde), maar ook om het te behouden (continuïteitsvoorwaarden).

Voor vastgoedvennootschap niet evident! Inderdaad, een zuivere patrimoniumvennootschap en zelfs ook een zgn. gemengde vennootschap, die dus naast (verhuurd) vastgoed ook een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit of een vrij beroep uitoefent, voldoen immers niet aan de zgn. activiteitsvoorwaarde, althans toch niet volgens de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel).

Geen reële economische activiteit. Er wordt daarbij naar een aantal boekhoudkundige parameters gekeken, die er samengevat op neerkomen dat er te weinig bezoldigingen betaald worden (1,5% of minder van het totaal actief) en er te veel vastgoed aanwezig is (meer dan 50% van het totaal actief). Doorgaans betekent dat concreet dat een vastgoedvennootschap vermoed wordt geen reële economische activiteit te hebben. Het louter beheren of verhuren van onroerende goederen (zelfs aan derden) is voor Vlabel nl. niet voldoende voor een reële economische activiteit!

Is toch een zgn. weerlegbaar vermoeden? Ja, in principe kunt u het tegenbewijs leveren en aantonen dat er wel degelijk een echte economische activiteit is. Alleen aanvaardt Vlabel dat niet altijd... en daarover ging een zaak die recentelijk voor de rechtbank kwam (rb. Gent, 04.02.2020) .

Hoe het tegenbewijs leveren?

Vlabel: tegenbewijs soms onmogelijk. Zodra er onroerende goederen aanwezig zijn die niet gebruikt worden voor de economische activiteit, maar bv. enkel verhuurd worden, is een tegenbewijs niet mogelijk (omzendbrief Vlabel 2015/2) . Een dergelijke vennootschap kan volgens Vlabel nooit vererfd worden tegen de gunsttarieven.

Zaak voor de rechter. In een concreet dossier was er in de vennootschap waarvoor het gunsttarief in de erfbelasting gevraagd werd, niet alleen sprake van uitbating van een beenhouwerij, maar ook van verschillende woonhuizen.

Wel tegenbewijs mogelijk, aldus de rechter! Het verbod van tegenbewijs is in strijd met de wet! Er mag dus wel een tegenbewijs geleverd worden tegen het vermoeden van ‘geen reële economische activiteit’ op basis van de boekhoudkundige criteria, ook al is er weinig bezoldiging uitgekeerd en is er veel vastgoed, waarbij dat vastgoed (overwegend) residentieel verhuurd vastgoed is.

Let op!  De rechter heeft niet gesteld dat louter verhuren volstaat als tegenbewijs. Hij heeft enkel het recht op tegenbewijs toegestaan én in deze zaak ook aanvaard omdat er ook een daadwerkelijke economische activiteit was, nl. de uitbating van een beenhouwerij.

Wat te onthouden? Indien mogelijk, breidt u de economische activiteit van uw vastgoedvennootschap het best uit door haar ook een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit of een vrij beroep te laten beoefenen. Zij zou bv. alle intragroepsdiensten (administratie, boekhouding, thesaurie, enz.) op zich kunnen nemen. Zo wordt ze wel voldoende ‘actief’ om het tegenbewijs te leveren voor uw vennootschap met woonhuizen.