BTW - BTW-TERUGGAVE - 19.05.2020

Verhuur van opslagruimten en gevolgen

De wetgeving inzake de onroerende verhuur is sinds 2019 grondig aangepast door de invoering van de optionele b2b onroerende verhuur, alsmede de verplichte btw-heffing op kortetermijnverhuur en de gewijzigde definitie van opslagruimten. Hierna volgt een duidelijk overzicht van de verhuur van opslagruimten sinds 2019 zowel voor de bestaande overeenkomsten als voor nieuwe overeenkomsten.

Wat zijn opslagruimten?

Oude definitie (t.e.m. 31.12.2018)

In de wettelijke regeling tot eind 2018 (art. 44, §3, 2° tweede streepje W.Btw) was er sprake van de verhuur van bergruimte voor het opslaan van goederen, als zijnde een verplichte uitzondering op de algemene vrijstelling van btw op de onroerende verhuur. Als bergruimte voor het opslaan van goederen werd beschouwd een opslagplaats die enkel voor dat doel ingericht was en aangewend kon worden en waarbij er ev. een kantoorruimte voor de beheerder van de opslagruimte voorzien was van niet meer dan 10% in oppervlakte of in volume. Elk gebouw dat aan deze definitie voldeed, moest verplicht verhuurd worden met toepassing van btw, ongeacht of de huurder een belastingplichtige of een particulier betrof.

Nieuwe definitie sinds 2019

Sinds 01.01.2019 is deze definitie gewijzigd. Het gaat dan om de terbeschikkingstelling van ruimten die voor meer dan 50% gebruikt worden voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10% aangewend worden als verkoopruimte. Worden niet bedoeld, die terbeschikkingstellingen waarvoor de b2b btw-optie uitgeoefend kan worden.

De overeenkomsten inzake diensten van de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen die uitwerking hebben vóór 01.01.2019 en die niet van de belasting vrijgesteld zijn overeenkomstig artikel 44, §3, 2° W.Btw, in de versie van kracht vóór 01.01.2019, blijven onderworpen aan die regeling tot het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst.

De overeenkomsten inzake diensten van de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen voor een periode van niet meer dan zes maanden, die uitwerking hebben vóór 01.01.2019 en die van de belasting vrijgesteld zijn overeenkomstig artikel 44, §3, 2° W.Btw, in de versie van kracht vóór 01.01.2019, blijven onderworpen aan die regeling tot het einde van de oorspronkelijke looptijd van de overeenkomst.

Bijgevolg is er verplichte btw-heffing voor de verhuur van opslagplaatsen in een b2c-context terwijl in b2b-situaties enkel nog de optie mogelijk is. Het is dus absoluut noodzakelijk om voor de verhuur van een opslagplaats sinds 2019 te opteren voor de toepassing van de btw in een b2b-context. Wanneer niet geopteerd wordt, blijft de verhuur vrijgesteld van btw.

Praktijkvoorbeeld

Een vennootschap heeft een nieuw gebouw opgericht in de loop van 2013 dat bestemd is om voor 60% verhuurd te worden als opslagruimte en voor 40% als productiezone en kantoorruimte voor de e-commerce. De oprichtingswerken beginnen en eindigen in 2013, het jaar waarin alle kosten betreffende die oprichting gedragen worden. De btw die in hetzelfde jaar opeisbaar geworden is over het geheel van die kosten bedraagt € 105.000 en wordt helemaal niet in aftrek gebracht. Op 01.12.2013 wordt het gebouw verhuurd met vrijstelling van btw.

Kunt u historische btw regulariseren?

Op 01.01.2020 wordt dit gebouw ingevolge een nieuw contract, dat in werking treedt op 01.01.2020, verhuurd en aan de btw onderworpen onder het optioneel stelsel van artikel 44, §3, 2°, d W.Btw.

Hoe gebeurt de regularisatie van de btw met betrekking tot dat gebouw die aanvankelijk niet afgetrokken kon worden (historische btw)?

Antwoord: Voor de btw geheven van dat gebouw als bedrijfsmiddel bestaat er op het tijdstip van opeisbaarheid van de belasting geen aanspraak op aftrek. Ingevolge de belaste verhuur van zijn gebouw middels optie onder de voorwaarden van artikel 44, §3, 2°, d) W.Btw, kan de verhuurder zijn recht op aftrek van die belasting via regularisatie uitoefenen, voor zover de aanvankelijke herzieningstermijn van vijftien jaar niet verstreken is. Aangezien de belaste verhuur aanvangt op 01.01.2020, is die voorwaarde vervuld omdat de oorspronkelijke herzieningstermijn van vijftien jaar loopt van 01.01.2013 tot 31.12.2027.

Die recuperatie heeft betrekking op de historische btw, dit wil zeggen de btw die opeisbaar geworden is voor 01.01.2020 over alle kosten van welke aard dan ook die rechtstreeks betrekking hebben op dat gebouw, aangezien dit voortaan kan worden aangemerkt als een bergruimte voor de opslag van goederen, hetgeen vóór 01.01.2019 niet het geval was.

Sinds 01.01.2019 beantwoordt dat gebouw immers aan het verruimde begrip ‘ruimte voor het opslaan van goederen’ bepaald in artikel 44, §3, 2°, a), tweede streepje W.Btw vermits de volgende twee cumulatieve voorwaarden vervuld zijn:

  • het gebouw dat bestemd is voor exclusief gebruik door de huurder wordt voor meer dan 50% van de totale oppervlakte gebruikt voor het opslaan van goederen. In dit geval wordt het voor 60% voor die doeleinden aangewend;
  • het gebouw wordt voor niet meer dan 10% van de totale oppervlakte gebruikt als verkoopruimte. In dit geval wordt geen enkel deel van het gebouw als verkoopruimte aangewend.

T.a.v. een dergelijk goed vervalt de voor andere gebouwen geldende voorwaarde die erin bestaat dat de btw over de materiële werken in onroerende staat m.b.t. het gebouw zelf, die specifiek bijdragen tot zijn oprichting (zijn ingrijpende of belangrijke renovatie) en die gefactureerd worden aan de bouwheer, ten vroegste op 01.10.2018 voor de eerste keer opeisbaar geworden is (art. 44, §3, 2°, d), derde lid, laatste zin W.Btw) .

Hoeveel historische btw regulariseren?

De aftrek via regularisatie is gelijk aan het bedrag van de belasting dat oorspronkelijk niet in aftrek gebracht kon worden, verminderd met 1/15 per verlopen jaar:

  • vanaf 1 januari van het jaar (2013) waarin het recht op aftrek ontstaan is;
  • tot 31 december van het jaar (2019) dat voorafgaat aan dat waarin de belaste verhuur ingegaan is.

In dit geval zijn er van 01.01.2013 (jaar van ontstaan van het recht op aftrek) tot 31.12.2019 zeven jaar verlopen. Dit betekent dat 7/15 van de niet-afgetrokken btw verloren is. De via regularisatie uit te oefenen aftrek bedraagt derhalve 8/15 van € 105.000, hetzij € 56.000, bedrag dat voor herziening vatbaar is.

Hoe historische btw regulariseren?

Die regularisatie gebeurt door toerekening in de periodieke btw-aangiften van de belastingplichtige tot beloop van het bedrag van de verschuldigde belasting vastgesteld in zijn aangiften (rooster 71). Wanneer het eindresultaat van deze toerekening een door de staat verschuldigd bedrag is, wordt dat bedrag naar de volgende aangiftetijdvakken overgebracht tot passend beloop van het bedrag van de belasting in vak 71 van die aangiften.

De regularisatie is afhankelijk van de indiening door de verhuurder, bij het kmo of go beheerteam waarvan hij afhangt, van een inventaris in twee exemplaren van de betrokken goederen en diensten waarvoor hij de recuperatie van de btw vraagt (maatstaf, af te trekken btw).

Voor gebouwen die voor meer dan 50% als opslagruimte gebruikt worden, kunt u sinds 01.01.2019 kiezen voor het optionele btw-stelsel. U kunt dan de in het verleden betaalde btw binnen de herzieningstermijn in principe ook gedeeltelijk recupereren, via een btw-herziening in uw voordeel.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878