BELEGGEN - ONROEREND GOED - 08.06.2020

GVV’s: rotsen in de branding voor couponliefhebbers?

Door de coronacrisis schrapten of verminderden vele bedrijven hun dividend. Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) kunnen dat echter niet. Hoe komt dat? Zijn GVV’s koopwaardig en hoe wordt hun dividend belast?

GVV’s: de wettelijke regeltjes

Schuldgraad. GVV’s moeten in vastgoed beleggen, maar mogen hun schuldgraad niet boven 65% laten komen. Dat is een bescherming voor de beleggers. Veel GVV’s staan stevig gewapend tegen het virus. Befimmo (dividend 5,6%) geeft aan dat 60% van de huurinkomsten afkomstig is van langetermijncontracten met Belgische en Europese overheden. Aedifica (dividend 3,3%) benadrukt dat 94% van haar huurders genoeg financiële ruimte heeft. Zelf torst deze eigenaar van zorgvastgoed meer dan een miljard aan schulden, maar de GVV ziet mogelijkheden voor een herfinanciering en heeft nog € 180 miljoen aan kredietlijnen beschikbaar.

Dividend. GVV’s zijn wettelijk verplicht om 80% van hun winst uit te keren. Het is dan ook niet verwonderlijk dat tot nu toe nog geen enkele GVV in haar dividend snoeide. Blijft dat echter ook zo op de lange termijn?

Welke GVV’s zijn corona-proofed?

Zorgvastgoed. Omdat de huurinkomsten blijven stromen, handhaaft Aedifica haar dividendprognoses. Op lange termijn gaat de vergrijzing door en blijft de nood aan kwalitatief zorgvastgoed groot. Weinig analisten maken zich dus zorgen.

De winkelverhuurders zitten in de gevarenzone. Kijk maar in de winkelstraten: Inno-moeder Kaufhof en e5 mode vroegen bescherming tegen hun schuldeisers. De verhuurder van baanwinkels Retail Estates (dividend 9,2%, telkens geschat brutodividendrendement op basis van koersen en laatste gegevens begin mei) kreeg van tientallen klanten een brief dat ze tijdelijk de huur niet willen betalen. Ook Leasinvest (dividend 6,1%), dat voor bijna de helft uit winkelpanden bestaat, waarschuwt voor een stevige daling van de inkomsten.

Logistiek vastgoed. Door de coronacrisis zit e-commerce in de lift en neemt de vraag toe naar logistiek vastgoed. Door aandelen te kopen van GVV’s die zich gespecialiseerd hebben in logistiek vastgoed, wordt u mede-eigenaar van logistieke panden. De bekendste zijn Montea (dividend 3,1%) en Warehouses De Pauw (WDP, dividend 3,1%). Zij leggen zich exclusief toe op logistiek vastgoed. Intervest Offices & Warehouses (dividend 7%) heeft naast logistiek vastgoed (ruim 60%) ook heel wat kantoren in portefeuille. Analisten verhoogden de rating van Intervest Offices & Warehouses naar ‘kopen’, trokken het advies voor Montea op naar ‘opbouwen’ en herhaalden hun kooptips voor WDP en VGP. VGP is geen GVV, maar combineert de ontwikkeling van logistieke projecten met de verhuur ervan. Het heeft klanten als Amazon, Aldi en Volkswagen.

Fiscaliteit. Enkel dividenden van GVV’s met minstens 60% zorgvastgoed in hun portefeuille genieten sinds 2017 een verlaagd tarief roerende voorheffing van slechts 15% i.p.v. het standaardtarief van 30%. Bij logistiek vastgoed profiteert u dus niet van dat verlaagde tarief. De beurstaksen bedragen 0,12% bij de aan- en de verkoop.

Conclusie. In de vorige economische crisis was de sector wereldwijd een van de snelste om uit het dal te klimmen. Door de uiterst lage rente, de stevige dividenden en de ‘reële’ activa kwam bij veel investeerders de baksteen in de maag snel terug. Ook al zijn niet alle dividenden even zeker, ze vormen nog altijd een mooie troef in elke beleggingsportefeuille. GVV’s kunnen een interessante diversificatie vormen voor 10% van uw portefeuille.

Door de wettelijke regeltjes hebben GVV’s een vrij defensief profiel en een hoog nettodividendrendement. Winkelverhuurders zien hun inkomsten tijdelijk dalen door de coronacrisis, maar logistiek vastgoed is door de groeiende e-commerce sterk aan zet. Ook naar zorgvastgoed blijft de vraag hoog. Zorg dus altijd voor een goede spreiding.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878