AANNEMING - 30.06.2020

‘Lichte gebreken’: aannemer aanspreken?

De tienjarige aansprakelijkheid van uw aannemer speelt enkel voor zware gebreken. Kunt u uw aannemer ook aansprakelijk stellen voor lichtere verborgen gebreken? Hoever gaat zijn garantieverplichting dan? Wat kunt u dan van de aannemer vragen? Binnen welke termijn moet u een dergelijk gebrek inroepen? Kan de aannemer in de overeenkomst andere afspraken maken?

Tienjarige aansprakelijkheid. Op een aannemer rust een tienjarige aansprakelijkheid. Die aansprakelijkheid geldt echter alleen voor ‘zware’ gebreken aan het gebouw. Dat zijn gebreken van dien aard om de stevigheid of de bewoonbaarheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen, zoals zware vochtproblemen, verzakkingen ten gevolge van te weinig bewapening, enz. U kunt de tienjarige aansprakelijkheid dus eerder uitzonderlijk en lang niet bij elk gebrek inroepen. De tienjarige aansprakelijkheid speelt dus niet als er sprake is van lichte(re) verborgen gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een gedeelte daarvan niet in het gedrang brengen.

Lichtere gebreken. Uw aannemer moet u daarnaast ook een garantie geven voor lichtere verborgen gebreken. Dat zijn gebreken die nog niet vastgesteld konden worden op het moment van de oplevering en die bovendien niet voldoende zwaar zijn om de stabiliteit van het gebouw of een deel daarvan aan te tasten. Voorbeelden van lichte verborgen gebreken zijn de verkleuring of het barsten van vloertegels, de onvoldoende waterdichtheid van een glazen dak, lekken in sanitaire leidingen, enz. De gebreken moeten wel voldoende ernstig zijn. Dat houdt in dat u de werken niet aanvaard zou hebben (of slechts voor een mindere prijs) indien u het bestaan van het gebrek op het moment van de oplevering gekend had. Zaken die voortvloeien uit een gebrekkig onderhoud of die het gevolg zijn van een normale slijtage kunnen geen aanleiding geven tot een garantieverplichting in hoofde van uw aannemer.

Redelijke termijn. Om voor deze gebreken een garantie te kunnen krijgen van uw aannemer moet u het gebrek inroepen binnen een ‘redelijke termijn’. Deze redelijke termijn begint te lopen vanaf het moment waarop u kennis krijgt van het gebrek en niet vanaf het uitvoeren van de werken of vanaf de oplevering. Het is uiteindelijk de rechtbank die beslist welke termijn redelijk is en welke niet. Voor u is het alvast belangrijk om zo snel mogelijk actie te ondernemen zodra u een gebrek vaststelt. Alleszins zal de rechter oordelen dat de vordering sowieso te laat is als ze niet binnen de tien jaar na de werken ingesteld wordt.

Herstelling. Als er lichte verborgen gebreken opduiken aan uw gebouw of verbouwing, dan kunt u vragen dat uw aannemer de gebreken verhelpt. Ook als de werken uitgevoerd werden door een onderaannemer, moet u zich richten tot de aannemer met wie u het contract sloot. U kunt in principe niet zomaar eisen dat u een andere aannemer mag gelasten om de gebreken recht te zetten. U moet de aannemer die de werken uitvoerde, toelaten om de gebreken op te lossen. Er geldt wel een uitzondering op die regel als u de aannemer reeds meermaals gevraagd heeft om het probleem te komen oplossen of als er een ernstige vertrouwensbreuk ontstaan is tussen u en uw aannemer waardoor die niet meer welkom is op de werf. Dat kan bv. het geval zijn als de aannemer reeds herhaalde malen zonder succes probeerde om het probleem op te lossen of als de gebreken bijzonder ernstig zijn en u met reden mag aannemen dat uw aannemer het probleem niet opgelost krijgt.

Schadevergoeding. U kunt daarnaast ook een schadevergoeding vragen voor de genotsderving ten gevolge van het gebrek en/of voor een eventuele blijvende minwaarde. Daarnaast kunt u ook schadevergoeding vragen als u de werken door een andere aannemer moet laten uitvoeren. Daarbij kan niet alleen rekening gehouden worden met de factuur van die andere aannemer, maar ook met een eventuele blijvende minwaarde alsook met een eventuele genotsderving.

Aansprakelijkheid beperken? De aannemer kan in de aannemingsovereenkomst of in zijn algemene voorwaarden zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken contractueel beperken. Die beperking kan zowel bestaan in een beperking in de tijd, als in een beperking van de omvang van de aansprakelijkheid. Zo kan hij bijvoorbeeld vastleggen dat u verborgen gebreken moet inroepen binnen het jaar na de oplevering en dat vorderingen buiten deze periode niet meer mogelijk zijn. Hij zou ook kunnen bepalen dat hij niet instaat voor eventuele gevolgschade maar enkel voor een herstel van het gebrek zelf. Als particulier moet u een te verregaande beperking van de garantieplicht voor lichte verborgen gebreken echter niet zomaar aanvaarden. U kunt dan stellen dat er sprake is van een onrechtmatig beding. Het is uiteindelijk de rechtbank die daarover dan het laatste woord heeft.

Ruimere garantie. Uw aannemer kan om commerciële redenen ook een ruimere garantie geven. Kijk dan na wat de voorwaarden en modaliteiten zijn. Pakt uw aannemer uit met zo’n garantie, laat hem die dan ook op papier zetten. Op die manier kan er geen discussie ontstaan over de draagwijdte van die garantie, als er later een probleem ontstaat. Mondeling wordt er immers dikwijls gezwaaid met 20 of meer jaar garantie, maar in de overeenkomst is er daar vaak niets van terug te vinden.

U kunt uw aannemer ook garantie laten verlenen voor lichtere verborgen gebreken, als u ze inroept binnen een redelijke termijn nadat u ze ontdekt heeft. U kunt de herstellingswerken in principe niet door een andere aannemer laten uitvoeren, tenzij in het geval van een fundamentele vertrouwensbreuk. U kunt eventueel ook een bijkomende schadevergoeding vragen. Contractuele afspraken die de aansprakelijkheid van de aannemer te sterk beperken, zijn t.o.v. particulieren niet altijd geldig. Laat mondelinge beloftes over een lange garantietermijn altijd op papier zetten, want ze worden vaak ‘vergeten’.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878