Onroerend goed schenken aan uw kinderen: enkele aandachtspunten

Inbreng en/of inkorting

Elk kind moet een gelijk aandeel in de nalatenschap verkrijgen, waarbij uiteraard rekening gehouden moet worden met wat ieder kind reeds bij leven van een ouder gekregen heeft. Die verrekening is de ‘inbreng’: iedere erfgenaam moet bij de verdeling van de nalatenschap de schenkingen die hij eerder kreeg, ‘inbrengen’ (art. 843 BW) . De gelijkheid tussen de kinderen moet in waarde gerealiseerd worden (art. 822, §1, lid 2 BW) . Daarom moet de gelijkheid die door ongelijke schenkingen verbroken is, ook slechts in waarde (lees: geld) hersteld worden.

Schenkingen die het beschikbaar deel overschrijden, worden ingekort. Omdat de reserve in waarde gerealiseerd moet worden, is de vordering tot inkorting een geldelijke vordering (art. 920, §2 BW) . De begiftigde moet de reservataire erfgenaam dus geldelijk vergoeden voor dat gedeelte van de gift dat het beschikbaar deel overtreft (art. 924, lid 1 BW) .

U kunt dus zonder beletsel via een schenking een of meerdere onroerende goederen overdragen aan een van uw kinderen. Dat kind heeft ook de zekerheid dat hij het goed zal kunnen behouden. Hij moet wel zijn broers of zussen geldelijk compenseren indien de gelijkheid verbroken is of indien het beschikbaar deel overschreden werd.

Voorbehoud van vruchtgebruik

Een schenking moet niet gebeuren in volle eigendom. Indien de schenker bepaalde goederen wel wil schenken, maar zich toch de inkomsten van deze goederen wil voorbehouden, kan hij een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik verrichten. Zo kan de blote eigendom geschonken worden, waarbij het vruchtgebruik voorbehouden wordt door de schenker. Op die manier kan de schenker in de woning blijven wonen of de huurinkomsten blijven innen.

Indien de schenker-vruchtgebruiker echter het onroerend goed wenst te verkopen en wenst te investeren in een ander onroerend goed, dan kan hij de blote eigenaar niet dwingen om de blote eigendom mee te verkopen. Zelfs als de blote eigenaar akkoord gaat met een verkoop, kan de schenker-vruchtgebruiker niet alleen beslissen waarin de verkoopprijs geherinvesteerd wordt. Hij heeft immers het akkoord van de blote eigenaar nodig.

In de schenkingsakte kunnen een aantal clausules opgenomen worden die aan de schenker-vruchtgebruiker meer controle en beslissingsbevoegdheid toekennen. Let wel, deze clausules mogen niet indruisen tegen het principe van de onherroepelijkheid van de schenking. De schenker kan zich dus niet het recht voorbehouden om nog over de geschonken zaken te beschikken.

Volgplicht en herbeleggingsclausule

In de schenkingsakte kan vooreerst een clausule opgenomen worden waarbij de begiftigde verplicht is om de blote eigendom mee te verkopen indien de schenker-vruchtgebruiker beslist om het onroerend goed te verkopen.

De opname van een herbeleggingsclausule in een schenkingsakte geeft de schenker de mogelijkheid om, na de verkoop van een onroerend goed dat voordien geschonken werd in een verhouding blote eigendom-vruchtgebruik, de verkregen verkoopprijs van dit onroerend goed opnieuw te investeren in een ander onroerend goed naar keuze (in dezelfde juridische verhouding tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar).

Notariële beheersvolmacht

Aansluitend op de schenkingsakte kan de begiftigde een notariële volmacht geven aan de schenker, zodat deze bevoegd wordt om alle daden van beheer te stellen. Hoewel in principe daden van beschikking uitgesloten zijn, is het toch mogelijk dat in het kader van een (uitgebreide) beheersvolmacht ook de bevoegdheid tot het stellen van daden van beschikking kan toekomen aan de schenker-volmachthouder. Hij treedt bij het stellen van deze daden evenwel steeds op als lasthebber en dus in naam en voor rekening van de begiftigde-lastgever. In zijn hoedanigheid van lasthebber is de schenker verplicht om rekening en verantwoording af te leggen aan de begiftigde-lastgever (art. 1993 BW) . De schenker oefent dit recht uit in zijn hoedanigheid van lasthebber, niet als eigenaar. Een dergelijk mandaat druist dan ook niet in tegen het principe van de onherroepelijkheid van de schenking.

Een beheersvolmacht is in principe ad nutum herroepbaar, tenzij anders overeengekomen is (art. 2004 BW) . De beheersvolmacht kan dus ook onherroepelijk bedongen worden.

Conventioneel beding van terugkeer

Door het beding van de bedongen terugkeer bepaalt de schenker dat de schenking tenietgedaan wordt indien de begiftigde vóór hem overlijdt (art. 951, lid 1 BW) . De bedongen terugkeer kan uitsluitend gestipuleerd worden ten gunste van de schenker (art. 951, lid 2 BW) . Bij een schenking door meerdere schenkers, bv. echtgenoten, zal de bedongen terugkeer in het voordeel van elk van hen uitwerking krijgen, doch beperkt tot hun respectievelijke aandeel in de schenking.

Door de clausule van de conventionele terugkeer wordt aan de schenking een ontbindende voorwaarde gekoppeld, met name het overlijden van de begiftigde vóór de schenker. Wanneer die voorwaarde zich realiseert, wordt de schenking van rechtswege en met terugwerkende kracht ontbonden (art. 952 BW) . Door de terugwerkende kracht van de ontbindende voorwaarde wordt het geschonken goed geacht nooit tot het vermogen van de begiftigde behoord te hebben. De bedongen terugkeer heeft dus ook voor gevolg dat de erfgenamen en rechthebbenden van de begiftigde geen recht kunnen doen gelden op het geschonken goed.

Voorwerp van de terugkeer

Indien het geschonken goed als dusdanig in natura in het vermogen van de begiftigde aanwezig is bij diens overlijden, dan maakt het geschonken goed geen deel uit van het actief van de nalatenschap van de begiftigde. Het goed keert – belastingvrij – terug naar het vermogen van de schenker (federale beslissing 21.02.2007, RJ S 15/37-01; Vlabel-standpunt nr. 16021, 22.03.2016) , zelfs als het intussen in waarde gestegen zou zijn.

De begiftigde kan het onroerend goed ook verkopen. Dan is het geschonken goed niet meer in natura in het vermogen van de begiftigde aanwezig, maar wel een geldsom of een ander onroerend goed dat aangekocht werd met de ontvangen verkoopprijs. Indien in de notariële schenkingsakte een beding van zaakvervanging gekoppeld wordt aan de conventionele terugkeer, dan maakt het vervangende goed geen deel uit van het actief van de nalatenschap van de begiftigde. Het keert dan terug naar het vermogen van de schenker, zelfs indien het intussen meer waard zou zijn dan het geschonken goed. De terugkeer is eveneens belastingvrij (Vlabel-standpunt nr. 16030, 04.04.2016) .

Wanneer u een onroerend goed zou schenken mét conventionele terugkeer, maar zonder zaakvervanging, dan zal bij latere vervreemding geen terugkeer, noch civiel noch fiscaal, aanvaard worden van het in de plaats gekomen vermogen. Er zal evenmin een vervangende roerende vordering aangegeven kunnen worden, omdat de schenking geen betrekking had op soortzaken.

Optioneel

Als de schenker de keuze heeft om de terugkeer al dan niet te laten plaatsvinden, dan vormt de terugkeer volgens Vlabel een overdracht ten bezwarende titel. Daardoor is het verkooprecht (10%) verschuldigd indien het voorwerp van de schenking een onroerend goed was. Het kan dan ook interessant zijn om de schenker de keuze te laten tussen de terugkeer in natura (met betaling van het verkooprecht) of de terugkeer van de tegenwaarde daarvan in contanten (belastingvrije terugkeer).