BTW - VERHUUR - 02.06.2020

Pand kopen om te verhuren, dus sowieso met btw?

Een nieuw pand kopen met btw

Tijdsvoorwaarde bij ‘nieuw’ voor de Btw. Uw klant betaalt btw op de aankoop als het gaat om een nieuw pand voor de Btw. ‘Nieuw’ voor de Btw-Administratie wil zeggen dat uw klant het pand koopt vóór 31 december van het tweede jaar dat volgt op de ingebruikname.

Voorbeeld. Een gebouw dat voor de eerste keer in gebruik genomen is in 2020, is nieuw voor de Btw tot en met 31.12.2022. Een pand dat voor het eerst in gebruik genomen is in 2018, is echter ook nog nieuw, nl. tot 31.12.2020.

Ook vernieuwbouw kan nieuw zijn. Ook een zgn. vernieuwbouw komt in twee gevallen in aanmerking om gekocht te worden met btw. Enerzijds is dat zo indien de structurele elementen van het pand een ingrijpende wijziging ondergaan hebben (fundamenten, draagmuren, …). Anderzijds ‘wordt’ een gebouw ook nieuw voor de Btw als de prijs van de werken (excl. btw) minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw na de uitvoering van de werken; de waarde van de grond mag u buiten beschouwing laten.

Dus sowieso te verhuren met btw?

Alleen voor nieuw professioneel pand. De verhuur van een pand met btw is enkel mogelijk voor beroepsmatig gebruikte panden als beide partijen btw-plichtig zijn en beide ook effectief opteren voor de verhuur met btw. Bovendien moet het gaan om een ‘nieuw’ gebouw. Echter, ‘nieuw’ in de context van de optionele verhuur met btw krijgt een andere invulling...

Tip.  De nieuw-voorwaarde geldt niet voor een opslagplaats/magazijn. Koopt uw klant dus een bestaand, oud magazijn dat hoofdzakelijk gebruikt wordt voor het opslaan van goederen, dan kan de verhuur daarvan onder het optionele btw-stelsel vallen.

Situatie op 01.10.2018 cruciaal. Concreet mag nl. de btw pas opeisbaar zijn sinds 01.10.2018. Dat komt erop neer dat er pas ten vroegste op 01.10.2018 een factuur met btw uitgereikt is voor de werken in onroerende staat of dat er pas vanaf dan een voorschot betaald is voor de werken en/of de werken voltooid zijn.

Tip.  Het feit dat er vóór 01.10.2018 al btw betaald zou zijn op zgn. intellectuele handelingen (bv. de prestaties van architecten) of dat er al afbraak- of grondwerken uitgevoerd zijn, is geen probleem. Ook mogen onderaannemers al facturen verstuurd hebben aan de hoofdaannemer.

Tracht dat zeker te controleren. Uw klant of u als zijn vastgoedmakelaar kan dus het best aan de bouwheer/opdrachtgever van de werken vragen of er al dan niet al facturen uitgereikt zijn m.b.t. de bouwwerken vóór 01.10.2018. Alleen controleren of de verkoper geen facturen m.b.t. de werken heeft van vóór die datum is niet voldoende.

Tip.  Bijkomend kan het interessant zijn om te bekomen dat de verkoper van het pand in de verkoopovereenkomst garandeert dat er geen btw opeisbaar geworden is vóór 01.10.2018, op sanctie van vergoeding voor uw klant mocht dit finaal niet het geval zijn.

Voorbeeld. Een gebouw (geen magazijn) voor het eerst in gebruik genomen in november 2019 is nieuw voor de Btw tot 31.12.2021 en kan dus met btw gekocht worden. Als echter de eerste werken voor dat pand al gefactureerd werden op 05.08.2018, is het niet nieuw voor de optieregeling en kan het niet met btw verhuurd worden.