VERHUUR - 30.06.2020

Uw pand opnieuw te huur zetten?

Als een huurovereenkomst bijna eindigt, wilt u uw pand natuurlijk opnieuw te huur stellen. Mag u dan onbeperkt met kandidaat-huurders langsgaan en publiciteit maken voor een nieuwe verhuur? Kunt u daarover afspraken maken in de huurovereenkomst? Wat onderneemt u als uw huurder niet meewerkt? Gelden dezelfde regels ook als u uw pand in de loop van de huurovereenkomst wilt verkopen? Waarmee moet u rekening houden als u een handelspand verhuurt?

Huurovereenkomst. U kunt in de huurovereenkomst al afspraken maken over uw rechten voor wanneer u het pand opnieuw te huur wilt stellen. U kunt zo’n afspraak ook nog maken bij het einde van de huur. Zo kunt u overeenkomen dat u (of een door u aangestelde derde, zoals een vastgoedmakelaar) de nodige publiciteit mag maken aan de woning zelf en dat u (of de derde) foto’s mag nemen van het huurpand (zowel binnen als buiten). U kunt meteen ook afspreken dat u gedurende bepaalde dagen en uren het pand mag bezichtigen samen met kandidaat-huurders. Leg bv. vast dat die bezichtigingen gebeuren in onderling overleg en dat u bij gebrek aan akkoord het recht krijgt om langs te komen met kandidaten, elke maandag en woensdag van 18 tot 20 uur en elke zaterdag van 10 tot 12 uur, gedurende de laatste drie maanden van de huur. U kunt meteen ook vermelden dat de huurder moet zorgen dat de woning proper en opgeruimd is. Dergelijke afspraken zijn in principe geldig mits u niet overdrijft en u dus het rustig huurgenot respecteert.

Publiciteit. Heeft u vooraf geen afspraken gemaakt, dan heeft u eveneens het recht om publiciteit rond de verhuur te maken. Zo mag u perfect op of aan uw eigendom een bord ‘te huur’ plaatsen. Dat moet echter gebeuren op een manier die zo weinig mogelijk hinder veroorzaakt voor uw huurder. Zo is het bv. niet zomaar toegelaten om een raam volledig te bedekken met een publiciteitsbord. U heeft ook het recht om online een advertentie te plaatsen met de nodige foto’s. De huurder moet u ook toelaten om foto’s te maken, natuurlijk met een maximaal respect voor zijn privacy. Zo mag de huurder vragen dat hij eerst een aantal persoonlijke spullen mag wegnemen vóór u de foto’s maakt.

Bezichtigingen. Ook zonder afspraken in het huurcontract moet uw huurder dulden dat u het pand komt bezichtigen met kandidaat-huurders. Dit kan echter niet onbeperkt en niet zonder voorafgaande afspraak. De meeste rechters zijn wel van oordeel dat u het recht heeft om twee keer per week gedurende twee uur langs te gaan. U kunt met uw huurder vaste tijdsblokken afspreken. Is de verstandhouding goed, dan zou u ook kunnen afspreken dat u in onderling overleg elk bezoek kunt inplannen. U kunt van uw huurder niet vragen dat hij bij een bezoek zelf de woning verlaat, maar u kunt wel verwachten dat hij zich in zekere mate afzijdig houdt.

Geen medewerking? Is de huurder op het afgesproken moment niet thuis, dan mag u niet zomaar de woning betreden, ook al heeft u zelf nog een sleutel van het pand. Gaat het niet louter om een eenmalig misverstand maar ligt uw huurder dwars, stel hem dan in gebreke, net zoals wanneer hij weigert om bezichtigingen of publiciteit toe te staan. Geef in de ingebrekestelling aan dat u genoodzaakt zal zijn de schade omwille van leegstand op uw huurder te verhalen. Helpt ook dat niet, dan kunt u naar de (vrede)rechter stappen. Die kan uw huurder opleggen om alsnog zijn medewerking te verlenen. De rechter kan aan die verplichting zelfs een dwangsom koppelen en uw huurder eventueel veroordelen tot betaling van een schadevergoeding. Streef echter bij voorkeur altijd naar een goede verstandhouding met uw huurder, om te vermijden dat hij de verhuur bemoeilijkt door de negatieve punten van het pand overdreven sterk in de verf te zetten. Als het pand in een te slechte staat van onderhoud verkeert, is het soms beter te wachten met de bezichtigingen.

Verkoop of verbouwing. Als u uw opbrengstpand in de loop van de huur wilt verkopen, dan gelden in grote mate dezelfde regels. U mag dan de nodige publiciteit maken en het pand bezichtigen met kandidaat-kopers. U kunt daarover ook al afspraken maken in het huurcontract. Als de huurder niet meewerkt, dan kunt u ook in deze situatie aan de vrederechter zijn veroordeling vragen en daar eveneens een dwangsom aan laten koppelen. Als u na het einde van de huur uw woning wilt verbouwen, dan heeft u het recht om aannemers te laten langsgaan bij de huurder om bv. opmetingen te doen met het oog op de opmaak van een offerte. Ook dat kan, tenzij u andere afspraken maakte, gedurende twee blokken van enkele uren per week. De verbouwingswerken kunnen wel pas starten na het einde van de huur.

Handelshuur. Verhuurt u een handelspand, dan gelden dezelfde regels. Alleen moet u opletten dat het bij een verkoop in uw publiciteit duidelijk is dat de handelszaak van uw huurder zelf niet verkocht wordt. U moet er ook over waken dat de indruk niet gewekt wordt dat die handelszaak in slechte papieren zit. Weet dat uw huurder bij een handelshuur ook het recht heeft om bij zijn vertrek een bericht achter te laten op uw pand. Hij mag dan gedurende de zes maanden die volgen op zijn vertrek, aan de lokalen een duidelijk zichtbaar bericht aanbrengen, waarbij opgegeven wordt naar waar hij zijn inrichting overgebracht heeft (art. 5 Handelshuurwet) .

Maak het best reeds in uw huurovereenkomst afspraken over de publiciteit die u mag maken en de bezichtigingen die u mag organiseren bij het einde van de huur of wanneer u het pand wilt verkopen. Heeft u vooraf niets vastgelegd, dan is een bezichtiging mogelijk gedurende twee blokken van twee uur per week. Werkt uw huurder niet mee, dan kunt u naar de vrederechter stappen. U kunt dan ook een dwangsom laten opleggen en een schadevergoeding vragen. Probeer echter bij voorkeur de verstandhouding met uw huurder goed te houden, om zo een vlot verloop van de wederverhuur of de verkoop te verzekeren. Uw handelshuurder heeft het recht om gedurende zes maanden na zijn vertrek aan uw pand een bericht aan te brengen met zijn nieuwe adres.

Contactgegevens

Indicator - Larcier | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

Customer.Services@indicator-larcier.be | www.indicator-larcier.be

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878