Voor Vlabel kan minder erfbelasting bij lagere verkoopprijs!

Geschatte geërfde woning verkopen

Even kaderen. U heeft in 2019 een huis geërfd. Om geen discussie te krijgen over de waarde daarvan in de aangifte erfbelasting, heeft u gevraagd aan Vlabel om die te schatten (ABS of aanvraag bindende schatting). Vlabel heeft het pand geschat op € 200.000 en dat bedrag heeft u dus aangegeven in de aangifte erfbelasting.

Woning later verkopen met winst. Dan is het grote voordeel van de schatting door Vlabel dat u niet met een mogelijke tekortschatting te maken krijgt. Verkoopt u de woning een tijdje later voor bv. € 250.000, dan zal u op het verschil van € 50.000 niet moeten bijbetalen. De schatting van Vlabel is nl. bindend.

Woning verkopen tegen lagere prijs? Wat echter als u nu door omstandigheden die woning moet verkopen? Gezien de huidige coronacrisis is het niet ondenkbaar dat u de woning dan zelfs met ‘verlies’ moet verkopen. Stel dat u de woning verkoopt voor € 180.000. Kunt u dan de erfbelasting op € 20.000 terugvragen?

Teveel aan erfbelasting terugvorderen?

Goed nieuws. Een recent standpunt van Vlabel (nr. 20024, 27.04.2020) laat nl. onder bepaalde voorwaarden een bezwaarschrift of een ambtshalve ontheffing toe voor de te veel betaalde erfbelasting op € 20.000 uit ons voorbeeld (€ 200.000 schatting t.o.v. € 180.000 verkoopprijs).

Bezwaar of zgn. ambtshalve ontheffing. Het standpunt geeft twee manieren aan om erfbelasting te recupereren. U kunt in bezwaar gaan tegen de door Vlabel geschatte waarde (ABS) binnen de gewone bezwaartermijn of u kunt een zgn. ambtshalve ontheffing vragen, vermits de verkoop tegen een lagere prijs beschouwd kan worden als een nieuw feit dat niet eerder voorgelegd kon worden.

Let op!  De verkoop tegen een lagere prijs dan aangegeven moet wel plaatsvinden binnen de twee jaar om het teveel aan erfbelasting te kunnen recupereren, want de verkoopprijs moet nog representatief zijn voor de waarde op datum van overlijden.

Wat te bewijzen bij bezwaar? Wilt u in bezwaar gaan, dan is het aangewezen om toch een beroep te doen op een schatter-expert om uw bezwaarschrift te onderbouwen, onder andere met vergelijkingspunten. Die schatting moet u dan betalen, maar de schatter-expert zal wel de slaagkans van uw bezwaarschrift vergroten.

Wat te bewijzen bij ambtshalve ontheffing? U moet aantonen dat de verkoopprijs van € 180.000 overeenkomt met de ‘normale verkoopwaarde van het onroerend goed’. Concreet moet u aantonen dat (1) het vastgoed op een normale wijze te koop aangeboden is met voldoende publiciteit en gedurende een voldoende lange periode, rekening houdend met het goed en met de marktsituatie, en (2) het vastgoed op datum van overlijden hetzelfde was of zich in dezelfde toestand bevond als op datum van verkoop.

Tip.  U kunt hierbij gebruikmaken van de publicatiegeschiedenis op websites en in de pers, een contract met een makelaar, de foto’s genomen bij de verkoop en kopieën van de voorlopige verkoopovereenkomst en de verkoopakte.

Let op!  Het moet gaan om het pand in dezelfde toestand als bij de schatting. Werd bv. een deel van het huis beschadigd door storm of brand en is die schade niet hersteld, dan is een lagere verkoopprijs een logisch gevolg en dus geen reden om de initiële waardering aan te passen.