Wijzigt er iets aan het vruchtgebruik van uw BV(BA)?
Vruchtgebruik via vennootschap
Gesplitste aankoop. U privé heeft destijds de blote eigendom van een pand met een waarde van bv. € 500.000 gekocht voor € 200.000 en uw BV(BA) heeft het vruchtgebruik daarop voor bv. 20 jaar gekocht en betaalde daarvoor € 300.000.
Fiscaal voordeel? Daar zal uw boekhouder wellicht op gewezen hebben... Loopt na 20 jaar dat vruchtgebruik af, dan wordt u privé de volle eigenaar zonder dat u in principe aan uw BV(BA) een vergoeding moet betalen, zelfs niet als dat pand intussen meer waard is. U wordt privé in principe ook niet belast op een voordeel.
Werken uitgevoerd aan pand?
Wettelijk vastgelegd. De wetgever heeft bepaald wie welke werken ten laste moet nemen. Uw BV(BA) staat als vruchtgebruiker in voor de normale onderhoudswerken en herstellingen, zoals schilderwerken, herstellingen van vloeren, enz. U moet als blote eigenaar echter de grove herstellingen dragen, zoals het laten leggen van een nieuw dak (art. 605 BW) .
U laat uw BV(BA) betalen? Dan zal de fiscus moeilijk doen, omdat u zich dan verrijkt op kosten van uw vennootschap. Laat u uw BV(BA) bv. de kosten van een nieuw dak ten laste nemen, dan wordt u privé belast op een voordeel ter waarde van de uitgave die uw vennootschap in uw plaats gedaan heeft. Bovendien bestaat het risico dat uw controleur de aftrek van die kosten bij uw BV(BA) verwerpt, zeker als het gaat om een pand dat u vooral privé gebruikt. U kunt dat vermijden door daarvoor onmiddellijk of op het einde van het vruchtgebruik een vergoeding aan uw BV(BA) te betalen.
Wijzigingen door ‘nieuw’ vruchtgebruik
Uw BVBA moet bijspringen. Op dat vlak is de wetgeving aangepast (wet van 04.02.2020, BS 17.03.2020) . U moet als blote eigenaar nog altijd de grove herstellingen laten uitvoeren, maar een deel van de kostprijs ervan moet nu door uw BV(BA) als vruchtgebruiker betaald worden. Ten belope van dat deel kan er uiteraard geen sprake zijn van een privé belastbaar voordeel. Het deel dat uw BV(BA) moet betalen, wordt bepaald in functie van de waarde van het vruchtgebruik ten opzichte van de waarde van uw blote eigendom. Die verdeelsleutel is wettelijk vastgelegd.
Let op! U kunt daarvan afwijken, maar laat u uw BV(BA) meer betalen dan wettelijk bepaald, dan wordt het verschil bij u belast als een voordeel.
Afkopen blijft mogelijk? Ja! Betaalt u de wettelijk verschuldigde vergoeding, dan wordt u privé niet meer belast. Volgens het huidige burgerlijk recht moet de vergoeding gelijk zijn aan het laagste van twee bedragen, nl. de kostprijs van de werken of de meerwaarde die het pand gekregen heeft. De nieuwe wetgeving verandert daaraan niets.
Tip. Betaalt u niets, dan wordt u belast op de werkelijke waarde (art. 36 WIB 92) , maar daarbij moet rekening gehouden worden met de inflatie en verbeteringswerken die niet vergoed moeten worden (Bergen, 01.06.2018) .
Nu al van toepassing? Neen! De nieuwe wetgeving treedt pas vanaf 01.09.2021 in werking. Loopt het vruchtgebruik vóór die datum af, dan blijft de huidige wetgeving tellen. Pas wanneer uw vruchtgebruik na die datum zou beëindigen, geldt de nieuwe wetgeving. Het vruchtgebruik kan dan zelfs verlengd worden tot 99 jaar, waar dit nu beperkt is tot 30 jaar.