FISCAAL - MEERWAARDEN - 17.08.2020

Meerwaardebelasting vermijden bij verkoop handelspand

Uw klant is een zelfstandige en wil zijn handelspand verkopen naar aanleiding van de stopzetting van zijn eenmanszaak. Betaalt hij dan steeds zgn. meerwaardebelasting als hij dit pand verkoopt met winst? Hoe kan hij dit eventueel vermijden?

Belasting bij verkoop handelspand?

Stopzettingsmeerwaarde. Verkoopt uw klant zijn handelspand met winst, dan is die winst in principe belastbaar als een beroepsinkomen, aangezien dit pand gebruikt werd voor de beroepswerkzaamheid. Vermits deze verkoop plaatsvindt naar aanleiding van de stopzetting van zijn eenmanszaak, gaat het om een zgn. stopzettingsmeerwaarde.

Hoe berekent men die meerwaarde? Kortweg, door het verschil te berekenen tussen de verkoopprijs en de boekwaarde (aankoopprijs - afschrijvingen en waardeverminderingen) (art. 43 WIB 92) .

Voorbeeld. Heeft een eenmanszaak een pand gekocht voor bv. € 500.000, waarop reeds € 300.000 afgeschreven werd, dan wordt er bij de verkoop van dat pand tegen € 400.000 een bedrag van € 200.000 (nl. € 400.000 - € 200.000) belast.

Volledige meerwaarde belastbaar? Dat kan, maar dat is zeker niet altijd het geval. Deze meerwaarde is immers slechts belastbaar in verhouding tot wat men afgeschreven heeft. Heeft men het pand bv. altijd voor 50% afgeschreven, omdat de andere 50% privé gebruikt werd, dan is de gerealiseerde meerwaarde ook slechts voor 50% belastbaar.

Hoe belast? Uw klant betaalt op deze stopzettingsmeerwaarde in principe slechts 16,5% belasting. De progressieve tarieven in de personenbelasting van 25% tot 50% zijn hier dus niet van toepassing (art. 171, 4° a WIB 92) . Stopt men bovendien op een ‘gunstig moment’ (namelijk vanaf de leeftijd van 60 jaar, bij overlijden of bij een ‘gedwongen’ stopzetting, bv. onteigening), dan betaalt men hierop slechts 10% belasting (art. 171, 2° a WIB 92) .

Hoe hieraan ontsnappen?

Op basis van zgn. desaffectatie! De meerwaarde wordt niet belast wanneer het pand na de stopzetting van de zaak gedurende een bepaalde periode een duidelijke privébestemming kreeg. Men spreekt dan van een zgn. desaffectatie (Comm. IB nr. 28/16 en 28/19) .

Wanneer is hier sprake van? Dat is steeds een feitenkwestie. Het spreekt alvast voor zich dat de verkoper moet kunnen bewijzen dat het pand, op het moment van de verkoop, niet meer gebruikt werd voor zijn beroepsuitoefening.

Privébewoning. Wordt het pand na de stopzetting gedurende een lange periode gebruikt voor privébewoning, dan is er in principe steeds sprake van desaffectatie. Dit kan bv. door het pand, alvorens het te verkopen, eerst zelf te bewonen of het als woning te verhuren aan een derde.

Huurder gebruikt het beroepsmatig? Verhuurt men het pand aan een derde die het voor zijn beroepsactiviteiten gebruikt, dan is er twijfel mogelijk en riskeert u discussie met de Administratie. Gewoonlijk kijkt men dan of het pand al dan niet gebruikt wordt voor een andere beroepsactiviteit. Gebruikt de huurder het pand voor een totaal andere activiteit (bv. een voormalig boekhoudkantoor wordt nu gebruikt als rijschool), dan kan dat mogelijk aanvaard worden. Gaat het echter om dezelfde of een soortgelijke activiteit, dan zal de meerwaarde wellicht toch getaxeerd worden.

Hoelang wachten? Een echte minimumtermijn voor deze desaffectatie wordt nergens vermeld, maar uit de rechtspraak ter zake kan echter als vuistregel afgeleid worden dat de desaffectatie toch minstens drie tot vijf jaar moet duren.

Let op! Het pand gewoon enkele jaren leeg laten staan en vervolgens verkopen, geeft mogelijk problemen. Het is het best dat het in die volledige periode een totaal andere bestemming kreeg.

Stopt uw klant zijn eenmanszaak, dan is de winst op de verkoop van het handelspand in principe belastbaar als stopzettingsmeerwaarde tegen 10% of 16,5%. Men kan echter aan deze belasting ontsnappen als het pand minstens drie tot vijf jaar privé gebruikt werd, bv. door het te verhuren als woning. Het pand een periode leeg laten staan, is wellicht niet voldoende.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878