BTW-TARIEF - 6% BTW - 08.09.2020

Afbraak garage en wederopbouw woning: 6% btw?

In 32 steden en gemeenten is het mogelijk om een volledig nieuwe woning te bouwen tegen 6% btw als dat voorafgegaan wordt door een afbraak. Aan de Rulingdienst werd gevraagd of de afbraak van een garage voldoende is...

Algemene voorwaarden voor het afbraak-en-wederopbouwtarief

Alleen in welbepaalde steden en gemeenten

De fameuze 32 steden en gemeenten? Inderdaad. Het afbreken van een pand en het wederopbouwen van een volledig nieuwe woning tegen 6% btw kan alleen in 32 welbepaalde steden en gemeenten. Concreet gaat het dan om o.m. Antwerpen, Luik, Brussel en een aantal centrumsteden zoals Mechelen, Oostende, Seraing, ... (KB nr. 20, Bijlage, Tabel A, Rubriek XXXVII) .

Tip. Het is niet vereist dat het af te breken pand zich bevindt in een verloederde wijk van een van die 32 steden en gemeenten. Zodra het pand zich in die stad of gemeente bevindt, kan het afbraak-en-wederopbouwtarief van 6% genoten worden, mits uiteraard ook aan alle andere voorwaarden voldaan is.

En buiten die 32 steden en gemeenten? Dan gelden de gewone algemene btw-regels voor werken in onroerende staat. Dat betekent m.a.w. dat het verlaagde btw-tarief van 6% dan alleen van toepassing is als het gaat om renovatiewerken aan een pand dat minstens 10 jaar in gebruik is. Een nieuwe woning bouwen is in dat geval dus zonder meer onderworpen aan 21% btw.

Afbraak zelf dan tegen 6% mogelijk? Buiten die 32 steden niet. Afbraakwerken zijn immers geen werken in onroerende staat die een renovatie, een herstelling, een omvorming, enz. van een pand beogen. Afbraakwerken zijn doorgaans m.a.w. onderworpen aan het tarief van 21% btw.

Tip. Afbraakwerken in het kader van een renovatie komen wel in aanmerking voor het 6%-tarief. Laat u een nieuwe keuken plaatsen in een woning van 20 jaar oud, dan kan, naast de plaatsing van de nieuwe keuken, ook de afbraak van de oude keuken het verlaagde btw-tarief van 6% genieten.

Andere belangrijke voorwaarden

Heropbouw privéwoning. Na de afbraak kunt u dus niet om het even wat gaan bouwen, u moet er wel degelijk een privéwoning laten bouwen. Beroepsmatig gebruik is evenwel toegelaten zolang het privégebruik maar hoofdzakelijk is.

Hetzelfde perceel! Dat lijkt evident, maar toch... Een pand afbreken op perceel A en twee straten verder op een ander perceel een nieuwe woning bouwen, komt niet in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6%. Vereist is wel degelijk dat de afbraak en de wederopbouw plaatsvinden op hetzelfde perceel.

Let op!  Ook de bouwheer moet twee keer dezelfde zijn. Hij die laat afbreken moet m.a.w. dezelfde zijn als hij die laat wederopbouwen.

Alleen natuurlijke personen? Neen, dat is geen vereiste. Ook een vennootschap kan van dit afbraak-en-wederopbouwstelsel gebruikmaken, op voorwaarde dat de nieuwe woning naderhand dan verhuurd of ter beschikking gesteld wordt als privéwoonst.

Is de afbraak van een garage voldoende?

Wat moet er precies afgebroken worden?

Blijvend vraagstuk? In zekere zin wel, ja. Zeker is alvast dat het niet vereist is dat het af te breken gebouw ook een woning is. Dat mag m.a.w. ook een kantoorgebouw, een winkel, enz. zijn. Wat er dan wel precies vereist is wat betreft die afbraak, is in feite niet nader bepaald en vandaar uiteraard dat de vraag dan ook regelmatig opnieuw opduikt.

Als het maar een ‘gebouw’ is? Ja, dat is inderdaad wel vereist. Een gebouw is dan voor de Btw “ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden” (art. 1, §9, 1° W.Btw) . Dat veronderstelt in de eerste plaats dus het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen of van materialen (circ. 2019/C/25, 21.03.2019) .

Tip. Een ruimte voor het opslaan van goederen, zoals een geasfalteerd opslagterrein, is dus ook een gebouw.

Een tuinhuis? Neen, dat niet. Dat is nl. niet ‘significant’ genoeg. Het af te breken gebouw moet nl. een significante omvang hebben en gebouwd zijn met het oog op duurzaamheid (parl. vr. nr. 13883, Arens, 23.06.2009) . Wat dat concreet is, is weer nergens bepaald en zo blijven er dus onzekerheden bestaan.

Kleine garage afbreken en twee appartementen in de plaats?

Kan dat tegen 6% btw? Dat was kortweg de vraag aan de Rulingcommissie. Concreet wou de aanvrager een garage van ± 55 m² afbreken en op diezelfde plaats een gebouw zetten met onderaan garages en daarboven twee appartementen. De nieuwbouw zou een totale grondoppervlakte van ± 83 m² hebben, zij het dus wel op drie niveaus in plaats van alleen het gelijkvloers, wat de totale bewoonbare oppervlakte op 249 m² zou brengen. Van 55 m² naar 249 m² en dat tegen 6% btw, men zou voor minder twijfelen natuurlijk of dat dit wel mogelijk is...

Akkoord voor de Rulingcommissie? Jawel! Geen enkel probleem om die appartementen te bouwen tegen het verlaagde btw-tarief van 6% aldus de Rulingcommissie, gelet op het feit dat de aanvrager verklaard heeft dat de appartementen privé gebruikt zullen worden. Het feit dat de af te breken garage veel kleiner is dan de nieuwbouw die in de plaats ervan zal komen, is dus hoegenaamd geen bezwaar. De garage is m.a.w. significant genoeg (beslissing 2020.0167, 07.04.2020) .

Let op!  De Rulingcommissie vermeldt wel expliciet, voor zover dat dit nodig is, dat de tuinwerkzaamheden en de afsluitingen niet in aanmerking komen voor het 6%-tarief, net zomin als de aanleg van een zwembad, een minigolf, een sauna en soortgelijke inrichtingen.

Het af te breken gebouw moet niet noodzakelijk een woning zijn. Vereist is alleen dat het een ‘significant’ gebouw is. Een garage van 55 m² afbreken en vervangen door een nieuwbouw van 249 m² is alvast geen probleem voor de Rulingcommissie.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878