Van garage tot appartement tegen 6% btw

Afbraak en wederopbouw tegen 6% btw

In 32 steden en gemeenten? Dat is een belangrijke voorwaarde. Het afbreken en het wederopbouwen tegen 6% btw kan alleen in 32 bepaalde steden en gemeenten. Concreet gaat het dan om o.m. Antwerpen, Luik, Brussel en een aantal centrumsteden zoals Mechelen en Oostende.

Tip. Het is niet vereist dat het af te breken pand zich bevindt in een verloederde wijk van een van die 32 steden en gemeenten. Zodra het pand zich in die stad of gemeente bevindt, kan het tarief van 6% btw genoten worden.

Buiten die 32 steden en gemeenten? Dan gelden de gewone algemene btw-regels voor werken in onroerende staat. Dat betekent m.a.w. dat het verlaagde btw-tarief van 6% dan alleen van toepassing is als het gaat om renovatiewerken aan een woning die minstens tien jaar in gebruik is.

Afbraak zelf dan tegen 6% mogelijk? Buiten die 32 steden niet. Afbraakwerken zijn immers geen werken in onroerende staat die een renovatie, een herstelling, een omvorming, enz. van een pand beogen. Afbraakwerken zijn doorgaans m.a.w. onderworpen aan het tarief van 21% btw.

Tip. Afbraakwerken in het kader van een renovatie komen wel in aanmerking voor het 6%-tarief. Laat u een nieuwe keuken plaatsen in een woning van 20 jaar oud, dan kan, naast de plaatsing van de nieuwe keuken, ook de afbraak van de oude keuken het verlaagde btw-tarief van 6% genieten.

Let op! Vereist is wel degelijk dat de afbraak en de wederopbouw plaatsvinden op hetzelfde perceel.

Voorwaarden m.b.t. het gebouw

Af te breken gebouw moet woning zijn? Neen! Dat mag m.a.w. ook een kantoorgebouw, een winkel, enz. zijn. Wat er dan wel precies vereist is wat betreft die afbraak, is in feite niet nader bepaald en vandaar uiteraard dat de vraag dan ook regelmatig opnieuw opduikt.

Als het maar een ‘gebouw’ is? Ja, dat is vereist. Een gebouw is dan voor de Btw ieder bouwwerk dat vast met de grond verbonden is. Dat veronderstelt in de eerste plaats dus het onroerend uit zijn aard maken van grondstoffen of van materialen.

Af te breken gebouw moet significant zijn. Het moet nl. een significante omvang hebben en gebouwd zijn met het oog op duurzaamheid (parl. vr. nr. 13883, Arens, 23.06.2009) . Wat dat concreet is, is weer nergens bepaald.

Van garage tot woning significant genoeg? Die vraag werd aan de Rulingdienst gesteld. In casu ging het om een af te breken garage van ± 55 m² en op diezelfde plaats zou een gebouw komen met onderaan garages en daarboven twee appartementen. De nieuwbouw zou een totale grondoppervlakte van ± 83 m² hebben, zij het dus wel op drie niveaus in plaats van alleen het gelijkvloers, wat de totale bewoonbare oppervlakte op 249 m² zou brengen. De Rulingdienst maakt hier geen probleem van. Het feit dat de af te breken garage veel kleiner is dan de nieuwbouw die in de plaats ervan zal komen, is dus hoegenaamd geen bezwaar. De garage is m.a.w. significant genoeg (beslissing 2020.0167, 07.04.2020) .

Heropbouw privéwoning. Na de afbraak kunt u niet om het even wat gaan bouwen. Uw klant moet er wel degelijk een privéwoning bouwen. Ook beroepsmatig gebruik is toegelaten zolang het privégebruik maar hoofdzakelijk is.