Wat precies afbreken en heropbouwen tegen 6% btw?

Afbraak en heropbouw tegen 6% btw

Mogelijk in 32 steden. In principe betaalt u op een nieuw gebouw 21% btw, maar voor 32 specifieke steden geldt er een uitzondering ingeval het gaat om een afbraak en heropbouw. Het gaat dan bv. om Brussel, Gent, Antwerpen, Mechelen, Hasselt, Aalst, Oostende en Luik. Daar kunt u onder bepaalde voorwaarden een volledig nieuwe woning laten bouwen tegen 6% btw (KB nr. 20, Bijlage Tabel A, Rubriek XXXVII) .

Wat afbreken? Kortweg een gebouw. De bestemming die het af te breken pand had, is van geen belang (Cass., 27.03.2015) . Het af te breken pand moet wel een zekere omvang hebben (bv. een woning, een kantoor, een garage, een loods, enz.) en met het oog op duurzaamheid opgetrokken zijn. Een tuinhuisje of een kippenhok afbreken zal niet volstaan.

Wat heropbouwen? Het nieuwe pand moet na de uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk, lees: voor meer dan 50%, gebruikt worden als privéwoning. Gebruikt men een deel van de woning beroepsmatig, maar blijft het hoofdgebruik van de woning privé, dan is het tarief van 6% van toepassing op het geheel van de werken.

Let op!  Een minimumtermijn voor dit privégebruik is er niet, maar de eerste bestemming mag echter niet toevallig, van korte duur of strijdig met de normale bestemming van het gebouw zijn.

Wat zeggen recente rulings/rechtspraak?

Beperkt tot woningen. Komt er na de afbraak van het pand (bv. een oud fabrieksgebouw) een hele nieuwe wijk tot stand met woningen, een handelszone, een gemeenschappelijke tuin, enz., dan geldt het verlaagd tarief enkel voor de woningen zelf (ruling nr. 2017.665, 25.10.2017) .

Bouwen op hetzelfde perceel. De woning mag ook op een andere plaats gebouwd worden dan het afgebroken pand, maar men moet wel op hetzelfde perceel blijven. Deels bouwen op een ander, aansluitend perceel is dus niet toegelaten (ruling nr. 2019.0626, 13.08.2019) .

Niet via tussenpersonen! Enkel degene die eigenaar is van het pand bij de afbraak, kan het verlaagd tarief genieten. De hoedanigheid van de eigenaar (particulier, vennootschap, beroepsoprichter, enz.) is niet van belang. Tussenpersonen komen niet in aanmerking voor het gunstregime.

Let op!  De fiscus verwacht dat de bouwheer minstens tussenkomt, lees: toezicht uitoefent, in de werken. Pas dus goed op met de aankoop van een af te breken woning met daaraan gekoppeld een aannemingscontract voor afbraak en heropbouw (Antwerpen, 03.12.2019) .

Tip.  Het is wel niet vereist dat de bouwheer er zelf gaat wonen. Zo kan hij de nieuwe woning gebruiken als tweede verblijf of verkopen of verhuren aan iemand die deze als privéwoning zal gebruiken.

Afbreker en bouwer dezelfde? Dat is inderdaad een vereiste. De verkoper het oude pand laten afbreken, dan de grond kopen en er een nieuwbouw op zetten, kan dus m.a.w. niet tegen 6% btw.

Tip.  Niets belet echter dat de verkoper van een af te breken pand zelf al de nodige vergunningen bekomt, waarna de koper als nieuwe eigenaar de afbraak- en heropbouwwerken laat uitvoeren (Gent, 12.11.2019) .