ONROEREND GOED - 16.09.2020

Zelf gebouwd voor uw vennootschap?

U laat een pand bouwen of verbouwen voor uw vennootschap en u en eventueel uw werknemers helpen een handje mee. Voor welke waarde moet u het pand of de verbouwingswerken dan in de boekhouding opnemen en wat zijn de fiscale gevolgen van de boekhoudkundige regels?

Hoe waarderen in de boekhouding?

Door derden gebouwd: aanschaffingsprijs. Een pand dat u laat bouwen of dat uw vennootschap koopt, moet u in de boekhouding laten opnemen tegen de aanschaffingsprijs. Dat is de prijs die u ervoor betaalt plus de bijkomende kosten, zoals notariskosten en registratierechten of niet-recupereerbare btw (art 3:14, lid 1 KB/WVV) .

Zelf gebouwd: vervaardigingsprijs. Bouwwerken uitgevoerd door uzelf en/of uw personeel, moet u waarderen tegen de zgn. vervaardigingsprijs. Die omvat naast de aanschaffingskosten van de materialen ook de rechtstreekse productiekosten, zoals uw loon en dat van de personeelsleden die rechtstreeks betrokken zijn bij de werken, en – maar dat is niet verplicht – het evenredige deel van de onrechtstreekse productiekosten (art. 3:15 KB/WVV) .

Hoe dan geboekt? De zgn. activering van de aanschaffingskosten en de rechtstreekse en eventueel onrechtstreekse productiekosten gebeurt door een tegenboeking van deze kosten op een opbrengstenrekening (rekening 72 ‘Geproduceerde activa’). Na de activering kan het gebouw of kunnen de verbouwingswerken afgeschreven worden volgens de normale regels.

Welke gevolgen voor de belastingen?

Is er een gevolg? Ja, de fiscale winst wordt immers, behoudens een afwijking in de fiscale wet, vastgesteld volgens de regels van de boekhoudwetgeving (Cass., 20.02.1997) . Dit betekent dat in geval van een zelf opgetrokken gebouw de opbrengsten op de rekening ‘Geproduceerde activa’ deel uitmaken van de gewone belastbare winst van uw vennootschap.

Onderwaardering is belastbaar. Activeert u enkel de materialen, maar niet uw eigen loon en dat van uw personeel, dan is het gebouw ondergewaardeerd. De fiscus die zo’n onderwaardering belastte als een zgn. verdoken reserve, kreeg daarin onlangs gelijk van Cassatie (Cass., 25.06.2020) .

Wat dan met de btw?

Btw rekenen? Eventueel wel. Zelf uitgevoerde zgn. werken in onroerende staat, andere dan werken van herstelling, onderhoud en reiniging, worden voor de Btw soms gelijkgesteld met een belastbare dienst. Meer bepaald is dat zo als uw vennootschap geen volledig recht op btw-aftrek op de werken zou hebben (bv. omdat u in een deel van het gebouw woont), wanneer ze door een andere btw-plichtige verricht zouden worden.

Tip.  De btw is wel weer aftrekbaar in de mate dat het gebouw voor een btw-activiteit gebruikt wordt.

Waarop btw rekenen? De btw moet berekend worden op de ‘normale waarde’ (art. 33, §1, 3° W.Btw) . Dat is de totale prijs die ervoor bij eerlijke concurrentie betaald zou moeten worden aan een onafhankelijke aannemer. Is er geen vergelijkbare verrichting voorhanden, dan mag de normale waarde niet lager zijn dan de aankoopprijzen van de materialen.

Tip.  De normale waarde voor de btw is niet noodzakelijk gelijk aan de boekhoudkundige vervaardigingsprijs. Sluit u een akkoord met de Btw over de ‘normale waarde’ van eigen werk die hoger is dan de waarde waarvoor u het gebouw geboekt heeft, dan is dat nog geen bewijs dat het gebouw onderschat is voor de vennootschapsbelasting (Brussel, 20.03.2018) .

In de boekhoudkundige vervaardigingsprijs moet u niet enkel de aanschaffingsprijs van de materialen opnemen, maar ook uw loon en de lonen van de rechtstreeks betrokken werknemers. Doet u dat niet, dan kan de fiscus de onderwaardering belasten. De vervaardigingprijs is wel niet noodzakelijk gelijk aan de zgn. normale waarde voor de btw.

Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878