Herbeleggen in een gebouw, hoe zit dat concreet?

Gespreide taxatie en herbelegging

Herbeleggen. Zoals we in ons vorige nummer (T&A Zelfstandige, jg. 28, nr. 5, p. 7, 15.10.2020) vertelden, kan uw vennootschap de winst bij verkoop van een investering die al meer dan vijf jaar afgeschreven is, gespreid in de tijd, in plaats van in één keer, laten belasten. Daartoe moet zij dan wel de verkoopprijs (dus niet enkel de winst of zgn. meerwaarde) herbeleggen in een afschrijfbare investering.

Vijf jaar tijd voor een gebouw. De termijn om te herbeleggen is in principe drie jaar, te rekenen vanaf de eerste dag van het boekjaar waarin de winst behaald werd (art. 47, §3, 2° WIB 92) . Herbelegt uw vennootschap echter in een gebouw, dan krijgt u twee jaar extra de tijd (art. 47, §4 WIB 92) .

Tip 1.  De vijfjarige termijn begint, naar keuze van uw vennootschap, ofwel op dezelfde dag te lopen als de driejarige termijn, ofwel twee jaar eerder. Op die manier kunt u al investeren in een nieuw gebouw vóór u het oude verkocht heeft.

Tip 2.  Het gebouw waarin u herbelegt, moet niet in België gelegen zijn; het volstaat dat het ligt in de Europese Economische Ruimte of EER.

Wat wordt bedoeld met een gebouw?

Grond en gebouw? Koopt of bouwt uw vennootschap een pand, dan is er geen discussie dat daarvoor de vijfjarige termijn geldt. Wat hierbij wel van belang is, is dat enkel het gebouw zelf als herbelegging geldt en dus niet het grondgedeelte, want dat is niet afschrijfbaar.

Tip.  De bijkomende aankoopkosten (registratierechten of niet-afschrijfbare btw, notariskosten, …) bij het gebouw tellen ook mee als herbelegging, op voorwaarde dat ze als actief geboekt worden.

Wat met verbouwingen? Zowel door de rechtspraak (rb. Antwerpen, 12.04.2007) als de Rulingcommissie (ruling nr. 2013.177, 11.06.2013) worden verbouwingen aan een bestaand gebouw gelijkgesteld met een herbelegging in het gebouw zelf. Ook daarvoor geldt dus in principe de vijfjarige herbeleggingstermijn.

Goed om te weten. Het moet dan wel gaan om ingrijpende werken, die blijvend van aard zijn en zgn. duurzaam geïncorporeerd worden in het gebouw of minstens bestemd blijven tot de exploitatie van het gebouw. Een nieuwe verwarmingsketel installeren bv. komt wel als herbelegging in aanmerking, maar daarvoor zal u de gewone termijn van drie jaar moeten respecteren.

Tip 1.  Laat de verbouwingen boeken op dezelfde rekeningen als de gebouwen zelf en schrijf ze af over de resterende levensduur van het gebouw.

Tip 2.  Het is niet nodig dat de verbouwingen leiden tot een verhoging van het kadastraal inkomen van het gebouw, maar het is wel een extra argument.

Zonnepanelen. Zonnepanelen die verankerd worden op een gebouw, zijn voor de Rulingcommissie ook een gebouw (ruling nr. 900.456, 26.01.2010 en nr. 2010.244, 06.07.2010) .

Volle eigendom noodzakelijk? Volgens de minister van Financiën is er maar sprake van een gebouw wanneer uw vennootschap de volle eigendom verkrijgt (parl. vr. nr. 1147, de Clippele, 25.07.2001) . De Rulingcommissie en de rechtspraak denken daar echter anders over en aanvaarden dat ook een onroerende financiële leasing (ruling nr. 2013.171, 04.06.2013) , een erfpacht (ruling nr. 2013.051) of een vruchtgebruik een ‘gebouw’ zijn waarvoor dus de vijfjarige herbeleggingstermijn mogelijk is!