Verhuur van vakantiewoningen: met btw?

Rechtspraak

Hof van beroep te Brussel

Het hof van beroep te Brussel oordeelde op 7 november 2017 dat de verhuur van een vakantiewoning onderworpen is aan de btw. In casu werd boven op de huurprijs immers ook een bedrag betaald voor de schoonmaak en het verbruik van de elektriciteit. Een derde werd bovendien gelast met de afgifte van de sleutels, onderhoud en herstelling van toestellen, levering van vuilniszakken en onderhoud van het gazon.

Volgens het hof betreft een dergelijke terbeschikkingstelling met bijkomende diensten geen loutere passieve verhuur van uit hun aard onroerende goederen dewelke vrijgesteld is van btw volgens artikel 44, §3, 2° W.Btw, maar wordt deze onderworpen aan de btw als het verschaffen van gemeubileerde logies volgens artikel 44, §3, 2°, a), derde streepje W.Btw.

Hof van Cassatie

Het Brusselse hof van beroep volgt hiermee het standpunt dat eerder ook werd ingenomen door het Hof van Cassatie van 22 juni 2012. Volgens deze rechtspraak geeft immers alleen een loutere passieve terbeschikkingstelling met uitsluiting van elke bijkomende dienstverlening, recht op vrijstelling van btw (zie ook arrest Temco Europe, HvJ, 18.11.2004, C-284/03) .

Administratief standpunt

Drie voorwaarden

Opdat de terbeschikkingstelling van een vakantiewoning niet gekwalificeerd zou worden als een passieve vrijgestelde verhuur, vereist de Administratie dat cumulatief aan de volgende drie voorwaarden voldaan wordt:

1. de terbeschikkingstelling van gemeubileerdelogies ;
2. het onthaal ter plaatse van gasten gedurende in ieder geval een groot gedeelte van de dag; en
3. minstens een van de volgende bijkomende diensten:

• het regelmatig onderhoud en schoonmaken van gemeubileerde kamers tijdens het verblijf;
• het verschaffen en het verversen van het huishoudlinnen gedurende het verblijf; of
• het verschaffen van een ontbijt op de kamers of in de eetzaal van de inrichting.

Bijkomende diensten

Specifiek voor vakantiewoningen, die voor korte periodes verhuurd worden, is het vaak zo dat er wel diverse bijkomende diensten aangerekend worden na het verblijf (elektriciteitsverbruik, onderhoud, schoonmaken, enz.), maar dat er gedurende het verblijf geen schoonmaak verricht wordt, geen huishoudlinnen ververst wordt, geen ontbijt geserveerd wordt en er tevens geen specifiek onthaal is. Volgens de Administratie moet de vrijstelling in een dergelijk geval toegepast worden terwijl dit conform de rechtspraak niet het geval is.

Standpunt minister van Financiën

Parlementaire vraag

Het verstrekken van accommodatie in hotels of in sectoren met een soortgelijke functie wordt overeenkomstig de btw-richtlijn uitgesloten van de vrijstelling van btw voor de verhuur van onroerende goederen. De uitdrukking ‘sectoren met een soortgelijke functie’ moet overeenkomstig de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie ruim uitgelegd worden. Het doel is om ervoor te zorgen dat het tijdelijk verstrekken van logies op dezelfde wijze behandeld wordt als de diensten verricht door een hotel.

Lidstaten hebben beoordelingsmarge

De lidstaten beschikken over een beoordelingsmarge om te bepalen welke accommodatieverstrekkingen, in afwijking van de vrijstelling voor verhuur van onroerende goederen, belast moeten worden. Het kan gaan om instellingen die uitgebaat worden onder de in de wetgeving op de hotelinrichtingen gestelde voorwaarden dan wel onder een ander statuut en die gekenmerkt worden door een permanente organisatie die al de materiële en menselijke factoren verenigt die het mogelijk maken om aan de gasten diensten te verstrekken, zoals:

• de ontvangst van de gasten;
• het ter beschikking stellen van gemeubileerde kamers en huishoudlinnen;
• het regelmatig onderhoud en schoonmaken van de kamers, met inbegrip van het verversen van het huishoudlinnen en, eventueel, het verschaffen van het ontbijt.

Geheel van diensten voor een globale prijs

De inrichtingen die niet dit geheel van diensten verschaffen, komen echter toch voor het belasten van hun handelingen in aanmerking als uit concrete feiten blijkt dat systematisch aan alle klanten, voor een globale prijs een dienst aangeboden en verstrekt wordt die zowel bestaat in het ter beschikking stellen van gemeubileerd logies, het onthaal ter plaatse van gasten (in ieder geval gedurende een groot gedeelte van de dag) en minstens een van de volgende bijkomende diensten:

• het regelmatig onderhoud en schoonmaken van gemeubileerde kamers tijdens het verblijf,
• of het verschaffen en het verversen van het huishoudlinnen gedurende het verblijf;
• of het verschaffen van een ontbijt.

De vakantiewoningen die aan de voorwaarden voldoen worden eveneens bedoeld (voorafgaande beslissingen nr. 2016.397 van 05.07.2016 en nr. 2016.775 van 13.12.2016) .

Let op! Wat het criterium van het onthaal betreft, kan het volstaan, in functie van de feitelijke omstandigheden, dat een telefonisch of digitaal contact mogelijk is, in combinatie met minstens een van de andere reeds genoemde diensten.

Vrijgestelde onroerende verhuur

Passieve terbeschikkingstelling

De passieve terbeschikkingstelling van gemeubileerde logies kwalificeert als een door artikel 44, §2, 2° van het Btw-Wetboek vrijgestelde onroerende verhuur:

• indien de uitbater geen enkele hiervoor genoemde bijkomende dienst aanbiedt;
• of indien de uitbater deze diensten slechts verstrekt op uitdrukkelijke vraag van de klant mits een prijstoeslag betaald wordt;
• of indien het aanbod van de exploitant aan de klant de mogelijkheid geeft om af te zien van een of meerdere bijkomende diensten waarvoor hem een prijsvermindering toegekend wordt;
• of nog indien de inrichting niet over de nodige organisatie beschikt om, zoals hotels, de persoonlijke ontvangst en het onthaal van de klanten te verzekeren.

Enkel de zuivere en eenvoudige verhuur, buiten elke dienstverrichting, van appartementen en huizen bestemd voor menselijke bewoning zal steeds voor het geheel vrijgesteld zijn van btw (btw-handleiding nr. 55) .

Nieuwe regeling kortetermijnverhuur

De nieuwe bepaling inzake het belasten van de kortdurende onroerende verhuur, zoals van toepassing sinds 1 januari 2019, is niet van toepassing op vakantiewoningen.