VASTGOED - VRUCHTGEBRUIK - 06.11.2020

Is het vruchtgebruik overgewaardeerd?

Een BVBA koopt het vruchtgebruik van twee nieuwbouwappartementen en haar zaakvoerder de blote eigendom. In de aankoopakte wordt de prijs voor het vruchtgebruik, inclusief btw en notariskosten, bepaald op ± € 418.000. Deze prijs is gebaseerd op een waardering waarbij met een maandelijkse brutohuurwaarde van € 2.250 rekening gehouden werd.

Standpunt Administratie

De fiscus is van mening dat het vruchtgebruik overgewaardeerd is. Hij maakt een eigen waardering, gebaseerd op 14 vergelijkingspunten, nl. appartementen in dezelfde straat met een gemiddelde maandelijkse brutohuurwaarde van slechts € 1.300. Het vruchtgebruik is volgens de waardering van de fiscus maar ± € 215.000 waard. Het verschil met de prijs die de vennootschap voor het vruchtgebruik betaald heeft, dus ± € 203.000, belast de controleur als een VAA bij de zaakvoerder.

Standpunt rechter

De fiscus krijgt ongelijk van de rechter, omdat hij zijn waardering van het vruchtgebruik gebaseerd heeft op een verkeerde huurwaarde. De vergelijkingspunten betreffen allemaal appartementen die als woning gebruikt worden. De appartementen waarvan de BVBA het vruchtgebruik gekocht heeft, waren echter al van in het begin niet bestemd voor bewoning, maar om door de BVBA gebruikt te worden als kantoorruimtes. Dat blijkt uit het schattingsverslag dat voor de aankoop opgesteld werd en uit het effectieve gebruik van de appartementen als kantoor na de aankoop. De vergelijkingspunten van de fiscus zijn dus niet relevant voor de bepaling van de huurwaarde in dit geval, de overwaardering is niet bewezen en er is geen VAA belastbaar.

Commentaar

Waardering vruchtgebruik. Wanneer u samen met uw vennootschap een gebouw gesplitst aankoopt, is het van groot belang dat u het vruchtgebruik op een degelijke wijze waardeert. Doorgaans wordt de waardering gebaseerd op de nettohuurwaarde van het pand, die geactualiseerd wordt over de looptijd van het vruchtgebruik.

Nettohuurwaarde. Om de nettohuurwaarde te bepalen, raamt u eerst de brutohuurwaarde op basis van een vergelijking met huurprijzen voor gelijkaardige panden in de buurt. Van die brutohuurwaarde mag u dan nog een aantal kosten aftrekken, zoals o.a. de onroerende voorheffing, de brandverzekering, de jaarlijkse onderhoudskosten, een eventueel leegstandsrisico, enz.

Tip. Laat die waardering over aan een landmeter of andere expert.

Overgewaardeerd? Als uw vruchtgebruik overgewaardeerd is, kan de fiscus de overwaardering belasten als een VAA bij u. Het is echter aan hem om de overwaardering te bewijzen. Daar slaagt hij niet in als u een ernstige waardering gemaakt heeft, zoals in deze zaak.

Tip 1. Drie weken eerder had de fiscus van hetzelfde hof van beroep in een vergelijkbare zaak ook al ongelijk gekregen (Antwerpen, 04.02.2020) en ook in 2017 was er al een gelijkaardig arrest (Antwerpen, 14.11.2017) .

Tip 2. Wil de fiscus u belasten op een VAA wegens overwaardering van het vruchtgebruik, dan moet hij dat doen binnen de normale aanslagtermijn van drie jaar vanaf de eerste dag van het aanslagjaar. Voor een vruchtgebruik uit 2017 verstrijkt die termijn dus op 31.12.2020.

Download het arrest van het hof van beroep te Antwerpen van 25.02.2020 van http://tipsenadvies-belastingen.be/download  – code BT 27.02.07.