Verbouwingen door een vennootschap-vruchtgebruiker

Zijn de verbouwingen een VAA?

Verbouwingen door vruchtgebruiker. Een dokters-BV(BA) en haar zaakvoerder kopen in 2011 een woning gesplitst aan voor 25 jaar in een 75%/25%-verhouding. Vervolgens wordt het pand grondig verbouwd: het gelijkvloers wordt ingericht als praktijkruimte, de bovenverdiepingen als een appartement dat de BV(BA) aan derden zal verhuren. De vennootschap betaalt 75% van de verbouwingen. De zaakvoerder betaalt 25%, via een boeking van 25% van de afschrijvingen als schuld op de rekening-courant (rc) van de zaakvoerder.

VAA volgens de fiscus. De fiscus belast de zaakvoerder op een VAA voor het bedrag van de door de BV(BA) betaalde werken. Volgens de regeling in het Burgerlijk Wetboek (BW) zouden deze werken immers ten laste zijn van de blote eigenaar.

Wat zegt de rechter? Die geeft de fiscus ongelijk. De zaakvoerder heeft een stilzwijgende overeenkomst met zijn BV(BA) waarin afgeweken wordt van het BW en de verbouwingskosten verdeeld worden tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar in dezelfde verhouding als de aankoopprijs van de woning. Het bestaan van de overeenkomst wordt bewezen door de uitvoering ervan, via de boekingen op de rc. Er is volgens de rechter ‘hier en nu’ geen sprake van een VAA (Gent, 15.09.2020) .

Wat van onthouden?

VAA wegens verbouwingen. Als uw vennootschap een pand verbouwt waarvan u blote eigenaar bent, kan het zijn dat u privé belast wordt op een VAA. Dat is kortweg het geval als de verbouwingskosten betrekking hebben op grove herstellingen, want die zijn volgens het BW ten laste van de blote eigenaar (art. 605 BW) , of wanneer het gaat om bouwwerken die aan het einde van het vruchtgebruik zonder passende vergoeding naar uw privévermogen overgaan.

Wanneer belast? De fiscus aanvaardt dat als u met uw vennootschap overeengekomen bent om van de regeling volgens het BW af te wijken, er pas aan het einde van het vruchtgebruik sprake kan zijn van een VAA. De reden waarom hij in deze zaak het VAA toch tijdens het vruchtgebruik wou belasten, is omdat er over de verdeling van de kosten niets op papier stond. De rechter merkt echter terecht op dat de overeenkomst stilzwijgend kan zijn.

Hoe groot is het VAA dan? Het eventuele VAA aan het einde van het vruchtgebruik is gelijk aan de waarde die de door de vennootschap betaalde werken op dat moment nog hebben voor u. Hierbij moet rekening gehouden worden met de ouderdom en staat van de werken op dat moment. Als u aan uw vennootschap een vergoeding betaalt, moet die van de waarde van de werken afgetrokken worden.

Tip 1. Verbouwingswerken die enkel nuttig zijn voor uw vennootschap, bv. de inrichting van een winkel- of praktijkruimte, leiden normaal gezien niet tot een VAA, zeker niet als u die werken weer moet verwijderen om het pand (opnieuw) volledig tot woning om te vormen.

Tip 2. Hoe ouder de werken zijn, hoe kleiner normaal gezien het eventuele VAA. Vermijd daarom verbouwingen kort vóór het einde van het vruchtgebruik, of neem eventueel van deze werken een deel zelf ten laste, volgens de waarde van de blote eigendom ten opzichte van de totale waarde op het moment van de werken.