VASTGOED - HUUR - 06.11.2020

Wanneer is verhuur een beroepswerkzaamheid?

Een arts geeft de huurinkomsten van een vakantiewoning aan als winsten en de afschrijvingen en andere kosten brengt hij in als beroepskosten. Het negatieve saldo brengt hij als beroepsverlies in mindering van de inkomsten uit zijn praktijk. De fiscus weigert de aftrek. Wat vond de rechter daarvan?

Een huisarts en zijn echtgenote kopen een gemeubileerde vakantiewoning die ze af en toe verhuren. In hun aangifte geven ze de huurinkomsten aan als winsten. De afschrijvingen en andere kosten van de woning brengen ze in als beroepskosten. Het nettoresultaat is negatief en wordt als beroepsverlies van de baten als huisarts afgetrokken.

Standpunt Administratie

De fiscus verwerpt de aftrek van de kosten van de vakantiewoning. Volgens hem zijn de inkomsten van de vakantiewoning immers onroerende en roerende inkomsten en geen beroepsinkomsten.

Standpunt rechter

De fiscus krijgt gelijk. De dokter heeft niet aangetoond dat de verhuur van de vakantiewoning een beroepswerkzaamheid is, zijnde een geheel van verrichtingen die vallen buiten de grenzen van het normale beheer van het privévermogen en voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken. Bovendien moet de keuze om van de verhuur van een pand een beroepswerkzaamheid te maken, consequent en duurzaam zijn. Dat is hier niet het geval, aangezien het jaar na de aankoop de huur aangegeven werd als een onroerend inkomen.

Commentaar

Onroerende verhuur. Wanneer u een onroerend goed verhuurt, is de huur in principe een onroerend inkomen. Gaat het om een pand dat de huurder niet gebruikt voor zijn beroep, dan wordt niet de werkelijke huur belast, maar enkel het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki) x 1,4. Dit inkomen wordt dan wel belast tegen het progressief tarief.

Gemeubileerd. Als het verhuurde pand gemeubileerd is, zoals in dit geval, wordt 40% van de huurprijs beschouwd als huur. Na aftrek van 50% forfaitaire kosten, moet deze huur aangegeven worden als roerend inkomen, dat tegen 30% (+ gemeentebelasting) belast wordt.

Beroepsinkomen. Is de verhuur een beroepsactiviteit, dan is de werkelijke huur belastbaar als winsten, maar zijn ook de werkelijke kosten aftrekbaar. Is het nettoresultaat negatief, dan mag u dit resultaat, een zgn. beroepsverlies, in aftrek brengen van uw andere ‘gewone’ beroepsinkomsten, zodat u op die laatste minder belastingen betaalt.

Geen keuze. Meestal is het de fiscus die van mening is dat er sprake is van een beroepswerkzaamheid, maar als een activiteit verliezen oplevert, is het omgekeerd. In beide gevallen moet het bestaan van de beroepswerkzaamheid bewezen worden. U kunt m.a.w. niet de verhuur als beroepswerkzaamheid bestempelen om dan tegen de controleur te zeggen dat hij maar het tegendeel moet bewijzen.

Hoe beroepswerkzaamheid bewijzen? Deze rechter geeft daarover een interessante tip, nl. om vooraf een financieel plan op te maken. Als u met dat plan kunt aantonen dat de redelijk te verwachten inkomsten en meerwaarde van het pand zouden moeten volstaan om alle kosten te dragen, met het vooruitzicht om een winstgevende bezigheid te realiseren en de bedoeling om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden, staat u steviger in uw schoenen wanneer de fiscus de kwalificatie als beroepsinkomsten betwist.

Download het arrest van het hof van beroep te Gent van 02.06.2020 van http://tipsenadvies-belastingen.be/download  – code BT 27.02.06.

De fiscus krijgt gelijk. De arts toont niet aan dat de verhuur een beroepswerkzaamheid is en is ook niet consequent geweest, want later gaf hij de huur aan als onroerende inkomsten. Een financieel plan waaruit het vooruitzicht en de bedoeling blijkt om een winst te realiseren kan nuttig zijn om de beroepswerkzaamheid aan te tonen.


Uw volgende stap


Contactgegevens

Larcier-Intersentia | Tiensesteenweg 306 | 3000 Leuven

Tel.: 0800 39 067 | Fax: 0800 39 068

contact@larcier-intersentia.com | www.larcier-intersentia.com

 

Maatschappelijke zetel

Lefebvre Sarrut Belgium NV | Hoogstraat 139 - Bus 6 | 1000 Brussel

RPM Bruxelles | TVA BE 0436.181.878