Renovatie tegen 6% btw: ook bij omvorming en uitbreiding?
Renovatie privéwoning tegen 6% btw
Renovatie tegen 6% btw. Om het verlaagde btw-tarief van 6% te kunnen genieten, is vereist dat het gaat om werken in onroerende staat aan een pand dat minstens tien jaar in gebruik is en dat hoofdzakelijk gebruikt wordt als privéwoning (KB nr. 20, Bijlage, Tabel A, Rubriek XXXVIII) . Die werken moeten dan de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van een woning beogen.
Geen woning vóór de werken? Hoewel de aanschrijving van de fiscus duidelijk stelt dat de woonbestemming pas voorhanden moet zijn na de uitvoering van de werken (aanschrijving nr. 6, 22.08.1986, nr. 38 en 39) , beweren sommige btw-controleurs nog steeds dat het reeds vóór de werken moet gaan om een woning. Deze controleurs kregen bovendien reeds meermaals gelijk van de rechter (bv. Bergen, 25.02.2015; Gent, 27.03.2012) .
Niet correct, aldus Cassatie! Dat was kortweg het oordeel van het Hof in een zaak waarbij een kantoorgebouw omgevormd werd tot een appartementsgebouw. Deze omvormingswerken kunnen volgens het Hof wel degelijk het btw-tarief van 6% genieten, op voorwaarde uiteraard dat ook aan de andere voorwaarden voldaan is. Het is immers voldoende dat het om een privéwoning gaat na de renovatie. De bestemming die het gebouw vóór de werken had, is dus in principe niet van belang (Cass., 26.06.2020) .
Ruling biedt zekerheid. In principe kan uw btw-controleur ook na deze uitspraak van Cassatie blijven dwarsliggen in gelijkaardige zaken. U kunt dit vermijden door vóór aanvang van de werken een ruling te vragen. Zo heeft u zekerheid vooraf en vermijdt u discussie achteraf.
Wat bij uitbreiding bestaand pand?
Renovatie of eerder nieuwbouw? Dat is de vraag die men zich dan inderdaad moet stellen. Enkel een renovatie komt immers in aanmerking voor het verlaagd btw-tarief van 6%. Bij een renovatie mag men het bestaande pand weliswaar uitbreiden, maar men mag niet overdrijven. Opdat er sprake kan zijn van renovatie moet: (1) het oude gedeelte ‘betekenisvol’ blijven en (2) het nieuwe gedeelte ‘één geheel’ vormen met het oude gedeelte.
Oude deel blijft ‘betekenisvol’. Het oude gedeelte moet qua oppervlakte betekenisvol blijven in vergelijking met de nieuwe uitbreiding. Dit komt erop neer dat het oude gedeelte groter moet zijn dan 50% van de totale oppervlakte na de uitbreiding (parl. vr. nr. 1117, Leterme, 09.10.2002) . Een bestaand gebouw met een oppervlakte van 100 m² uitbreiden tot 180 m² is dus perfect mogelijk tegen 6% btw, als aan alle andere voorwaarden voldaan is.
Tip. De kostprijs van de werken is hierbij niet van belang.
Eén geheel vormen. Dit houdt in dat de uitgevoerde werken op relevante wijze steunen op de reeds wezenlijke elementen (bv. dragende muren) van de structuur van het bestaande gebouw. Het nieuwe gedeelte moet het oude gedeelte dus aanvullen en er één geheel mee vormen (Cass., 26.06.2020) .
Let op! Bij het reeds bestaande gebouw een bijgebouw voorzien met eigen nutsvoorzieningen en een aparte ingang kan dus niet tegen 6% btw.