Hoe straks een buitenlandse woning aangeven?

Welk probleem?

Buitenlandse woning in de aangifte. Bent u eigenaar van een buitenlandse woning die u verhuurt aan particulieren en/of zelf gebruikt als tweede verblijf, dan moet u daarvan melding maken in uw aangifte in de personenbelasting. Het aan te geven bedrag is de werkelijk ontvangen huur en/of de werkelijke huurwaarde van die woning, min de buitenlandse belastingen op het pand.

Hoe in België belast? Niet, want omdat het land waar de woning gelegen is bevoegd is om de inkomsten ervan te belasten, is het buitenlandse onroerend inkomen, dus de huur of de huurwaarde, vrijgesteld in België. Het telt echter wel mee om het belastingtarief op uw Belgische inkomsten te bepalen. Dit zgn. progressievoorbehoud heeft als effect dat hoe hoger het buitenlands onroerend inkomen is, hoe hoger in principe het tarief op uw Belgische inkomsten is.

Verschil met binnenlandse woning. Heeft u in België een woning die u verhuurt aan particulieren of als tweede verblijf gebruikt, dan moet u niet de werkelijke huur of huurwaarde aangeven, maar een fictief huurinkomen, het kadastraal inkomen (ki). Dit ki is normaal gezien lager dan de werkelijke actuele huur(waarde), omdat het geacht wordt de huurwaarde uit 1975 weer te geven.

Hof van Justitie. Al in 2014 en 2018 oordeelde het Europees gerechtshof dat het verschil in behandeling tussen Belgische en buitenlandse onroerende goederen in strijd is met de Europese regels. Op 12.11.2020 gebeurde dat opnieuw en heeft het Hof (C-842/19) aan België een boete opgelegd en een dwangsom van € 7.500/dag tot de publicatie van een oplossing in het Belgisch Staatsblad.

Welke oplossing?

Buitenlands ki. De minister van Financiën heeft nu een oplossing voorgesteld, die normaal gezien binnenkort wet zal worden. De oplossing bestaat erin dat de fiscus – normaal gezien vanaf inkomstenjaar 2021 – ook voor buitenlandse onroerende goederen een soort van ki zal berekenen. Dit zou moeten leiden tot een lager aan te geven bedrag dan tot nu toe het geval was.

Tip. Er verandert niets aan de vrijstelling met progressievoorbehoud, wat betekent dat de wetswijziging maar een beperkte financiële impact zal hebben.

Let op! Dit buitenlands ki is net zoals het Belgische een netto-inkomen, zodat u er de buitenlandse belastingen niet meer van in aftrek zal kunnen brengen.

Hoe berekend? Het buitenlands ki zal gelijk zijn aan 5,3% van de gecorrigeerde meest recent beschikbare verkoopwaarde van de woning. De correctie dient om die verkoopwaarde terug te brengen tot de waarde van 1975 en is dus afhankelijk van wanneer de meest recente verkoopwaarde dateert. De 5,3% is voor alle woningen hetzelfde en is de forfaitaire huurwaarde in verhouding tot de verkoopwaarde.

Wat zal u moeten doen? Heeft u een buitenlandse woning, dan zal u in de loop van 2021 een brief van de fiscus ontvangen waarin u gevraagd zal worden naar een beschrijving van het pand, de ligging en de meest recente normale verkoopwaarde ervan. Kent u de normale verkoopwaarde niet, dan zal u de aankoopprijs, het aankoopjaar en de prijs en data van eventuele verbouwingen moeten doorgeven.