Nieuwe fiscale regels voor buitenlands tweede verblijf
Hoe was het tot nu toe?
Belgisch tweede verblijf. Bent u eigenaar van een tweede verblijf in België, dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) ervan, maal 1,4. Het is niet van belang of u zelf van het pand gebruikmaakt of het verhuurt.
Let op! Is de huurder een vennootschap of iemand die het pand voor zijn beroep gebruikt, dan wordt u belast op de werkelijke huur min een forfait.
Buitenlands tweede verblijf. Bent u eigenaar van een tweede verblijf buiten België, dan moet u als belastbaar inkomen de werkelijke huurwaarde ervan aangeven. Daarvan mag u dan wel nog de buitenlandse belastingen in aftrek brengen.
Gevolgen? Het buitenlandse onroerend inkomen is normaal gezien vrijgesteld in België, omdat het land waar het ligt bevoegd is om het te belasten. Het inkomen telt echter wel mee om het tarief van de Belgische belasting te bepalen, dat is het zgn. progressievoorbehoud. Hoe hoger het buitenlandse onroerend inkomen, hoe hoger in principe het belastingtarief op uw Belgische inkomsten.
Wat is het probleem? Normaal gezien is de werkelijke buitenlandse huurwaarde hoger dan het ki van een vergelijkbaar Belgisch pand, omdat het ki geacht wordt de huurwaarde uit 1975 weer te geven. Het Europees Hof van Justitie heeft België al enkele keren veroordeeld voor deze wetgeving, omdat die discriminerend is. Op 12 november 2020 gebeurde dat opnieuw en heeft het Hof aan België een dwangsom opgelegd per dag dat er geen oplossing is.
Hoe wordt het?
Ki voor buitenlands vastgoed. De minister van Financiën heeft een regeling voorgesteld om het probleem te verhelpen, die binnenkort normaal gezien wet zal worden. De oplossing bestaat erin dat buitenlandse onroerende goederen ook een soort van ki zullen krijgen.
Hoe berekend? Het buitenlandse ki zal gebaseerd worden op de actuele verkoopwaarde. Op die waarde zal een forfaitaire correctie toegepast worden om ze terug te brengen tot de waarde van 1975. Het ki, de huurwaarde dus, bedraagt dan 5,3% van de gecorrigeerde verkoopwaarde.
Tip 1. Die 5,3% is voor iedereen hetzelfde, maar de correctiefactor is uiteraard afhankelijk van de meest recente verkoopwaarde waarover u beschikt. Als u de verkoopwaarde uit 1975 of een eerder jaar kent, is er geen correctie nodig.
Let op! Dit buitenlandse ki is net zoals het Belgische een netto-inkomen, zodat u er de buitenlandse belastingen niet meer van in aftrek zal kunnen brengen.
Tip 2. Er verandert niets aan de vrijstelling met progressievoorbehoud, en meestal zal de wetswijziging dan ook geen of maar een beperkt financieel gevolg hebben.
Vanaf wanneer? Het is de bedoeling om de regeling te laten ingaan vanaf inkomstenjaar 2021. Er verandert dus niets voor het verleden, tot en met inkomstenjaar 2020.
Wat zal u moeten doen? De fiscus zal het buitenlandse ki berekenen, op basis van informatie die u hem zal moeten bezorgen. U zal een brief ontvangen waarin gevraagd zal worden naar een beschrijving van het pand, de ligging en de normale verkoopwaarde ervan. Kent u de normale verkoopwaarde niet, dan zal u de aankoopprijs en het aankoopjaar en de prijs en datum van eventuele verbouwingswerken moeten doorgeven.